19 Сентября 2017

Вступивший в последние дни зимы 2017 года свод правил по эксплуатации недвижимости вызвал неоднозначную реакцию у игроков ФМ-рынка своим уровнем проработки, но в то же время стал первым методическим пособием для фасилити-менеджеров и проектировщиков в области технического и эксплуатационного обслуживания зданий и сооружений.


В мае 2016 года в московских СМИ со ссылкой на пресс-службу столичного департамента градостроительной политики появилась информация о разработке по поручению мэра Москвы Сергея Собянина проекта свода правил «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Общие положения». В августе 2016 года Минстрой РФ своим приказом утвердил СП 255.1325800.2016, который вступил в действие в конце февраля 2017 года.

Заявленной целью разработки СП «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», который устанавливает общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации, является нормативное обеспечение соответствующих разделов Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий и сооружений». Руководитель департамента градостроительной политики Сергей Левкин в мае прошлого года рассказал, что связь проектных и эксплуатационных решений, заложенная в основу СП в качестве одного из главных принципов, обеспечивает поддержание проектного уровня безопасности установленными методами и способами технического обслуживания.

В документе, разработанном компанией «АСД групп» совместно с «ЦНИИПромзданий», приводится классификация зданий и сооружений по эксплуатационным режимам, а также по конструктивным решениям и материалам. Данный свод правил содержит положения системы безопасной эксплуатации и проектирования объектов недвижимости.

По сути своей, СП 255.1325800.2016 является методическим пособием для проектных и эксплуатирующих организаций. Однако принятый документ озадачил тех, кому предстоит работать по его положениям. Участники специализированных интернет-форумов и опрошенные Веб-журналом InfoClean эксперты в целом приветствуют появление такого нормативного акта, но считают свод правил по эксплуатации сырым и не до конца проработанным. Текст содержит пунктуационные и грамматические ошибки, а также опечатки, способные привести к неверному толкованию тех или иных положений. Много претензий и к библиографии использованных нормативных актов (ГОСТов, СНиПов и СанПиНов) по заявленной тематике.

Согласно СП 255.1325800.2016, Эксплуатацией зданий (сооружений) называется комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением.

В рамках технического обслуживания объектов недвижимости эксплуатирующая организация должна вести Эксплуатационный паспорт (специальную форму описания здания его технико-экономическими показателями, функциональным назначением, характеристиками конструктивных систем и систем инженерного обеспечения, климатическими и санитарно-гигиеническими показателями), и на его основе осуществлять текущее (подготовка элементов и систем к сезонной эксплуатации) и ремонтное обслуживание (текущие и капитальные ремонты) объекта.

Разработчики свода правил предлагают использовать два варианта плановых методов обслуживания: по ресурсу (профилактическое обслуживание) и по состоянию (предупредительное обслуживание). Преимущества и недостатки каждого из них описаны в приложении Б:

Преимущества и недостатки методов обслуживания недвижимости

Свод правил предписывает службе эксплуатации объекта самостоятельное или с привлечением специализированных организаций выполнение комплекса работ по эксплуатационному контролю и обслуживанию зданий (сооружений), в который входит:

  • участие при вводе в эксплуатацию здания (сооружения) с правом визирования документов;
  • взаимодействие с организациями, выполняющими монтажные и пусконаладочные работы, при подготовке комплекта исполнительной документации (с актами приёмки работ и исполнительными чертежами);
  • поддержание эксплуатационных показателей строительных конструкций зданий (сооружений), наблюдение за состоянием архитектурных и конструктивных элементов здания (сооружения), подвергающихся воздействию окружающей среды и нуждающихся в текущем ремонте и восстановлении;
  • эксплуатационный контроль и обслуживание систем инженерно-технического обеспечения, в том числе подготовка к сезонной работе;
  • круглосуточное диспетчерское обслуживание систем инженерно-технического обеспечения и коммуникаций, а также в случаях, когда это предусмотрено проектной документацией, — мониторинг технического состояния;
  • общая подготовка здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;
  • сезонные профилактические работы по поддержанию функционирования здания (сооружения) для предупреждения проблем и аварийных ситуаций;
  • эксплуатация производственного оборудования (котельных, подъёмных механизмов и т. д.);
  • при необходимости создание собственной службы по обеспечению работ по устранению незначительных аварийных ситуаций и своевременный вызов аварийных служб в случае невозможности ликвидировать аварийную ситуацию собственными силами;
  • исполнение нормативных актов, нормативных документов и технической документации по эксплуатации собственными силами или с привлечением сторонних организаций;
  • ведение оперативной и эксплуатационной документации, в том числе паспорта объекта;
  • представление интересов собственника (в том числе обеспечение обязательств по договорам аренды);
  • взаимодействие с государственными органами контроля и надзора;
  • взаимодействие с подрядными организациями и контроль их работы;
  • работы по уборке и благоустройству территории, прилегающей к обслуживаемому зданию (сооружению).


Источник: Веб-журнал InfoClean


Вернуться к списку