Доходный дом построить: Как заработать на недвижимости? Что такое доходный дом и секреты бизнеса на недвижимости в %am_cerrent_year% году – как правильно выбрать территорию для инвестирования. Практические советы по выбору стратегии – ДеньгоДел.com
Доходные дома — недоходный бизнес? :: Тюмень :: РБК
Интервью с генеральным директором Ипотечного агентства Югры Евгением Чепелем
— Евгений Станиславович, как возникла идея начать строительство так называемых доходных домов в округе? Сколько зданий, предназначенных для сдачи жилья в аренду, уже возведено и какие планы на ближайшее будущее?
— С идеей начать проект по развитию рынка доступного арендного жилья в автономном округе в декабре 2012 года выступила губернатор Наталья Комарова. Концепция развития рынка арендного жилья в Югре на период до 2020 года была разработана с учетом аналитических данных и мнения экспертов. Предварительно мы изучили имеющийся опыт в этой сфере за рубежом (США, Германия, Финляндия), а также в России. В частности, внимательно ознакомились с подобными проектами в Санкт-Петербурге (финская компания SATO).
В настоящее время в автономном округе построено и сдано в эксплуатацию три арендных дома. Первый из них начал заселяться в ноябре 2014 года в Нефтеюганске. В мае прошлого года свои двери распахнул дом в Ханты-Мансийске. В июне 2015 года мы начали заселять арендный дом в Сургуте, крупнейшем городе автономного округа. В первом квартале 2017 года мы планируем начать заселение еще одного арендного дома в Сургуте на 250 квартир.
В ближайшие полтора года мы планируем построить еще два наемных дома в Ханты-Мансийске, но о конкретных сроках приобретения и технических характеристиках говорить пока рано. Необходимо тщательно проанализировать ситуацию на рынке арендного жилья в округе и в стране в целом, и подстроиться под экономические реалии.
Какими были доходные дома Петербурга? Лекция краеведа и автора рассылки «Бумаги» Алексея Шишкина — о съемных углах, первых лифтах и однокомнатных квартирах города
Как были устроены доходные дома дореволюционного Петербурга, кто их строил и жил в них и как в городе искали съемное жилье? Об этом краевед и автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов Алексей Шишкин рассказал на закрытой встрече с подписчиками.
«Бумага» публикует выдержки из лекции — о квартирах с 18 комнатами, первых городских лифтах и посменной аренде коек.
Подписывайтесь на рассылку по ссылке, чтобы каждую неделю получать письма с историями петербургских домов и участвовать в закрытых встречах.
В дореволюционном Петербурге над магазинами находились так называемые барские этажи, в них сдавались самые дорогие квартиры. Первоначально барские этажи были вторыми, но со временем — из-за роста домов в высь — барскими стали второй и третий. Если вдруг вы присматриваете квартиру в старом фонде, знайте, что больше всего декора, самые красивые печи, самые высокие потолки будут именно на втором и третьем этажах.
Чем выше квартира находилась и глубже во двор, тем была дешевле. Самая дорогая квартира — в лицевом флигеле на втором и третьем этажах, а самая дешевая — в третьем и четвертом дворах, на пятом и шестом этажах.
В Петербурге никогда не было района, где селились бы только богатые. Даже в самой престижной Адмиралтейской части, где жили Набоковы, Суворовы, Половцовы, во вторых и третьих дворах могли селиться мастеровые и мелкие чиновники.
Они ходили по одним улицам и пользовались одними дворами, просто их маршруты не пересекались. Я знаю человека, прадедушка которого был мастеровым каменщиком: укладывал мостовую на Невском проспекте — и при этом жил на дорогой и престижной Большой Морской улице, просто в третьем дворе.
Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население. Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины. Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.
Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников. И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат. Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.
Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru
Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов. Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет. Даже шесть комнат — это не предел.
Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.
Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.
Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена. Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр. Вот такой город контрастов.
Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.
Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки. Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.
Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru
Большая часть квартир дореволюционной эпохи, даже самых дорогих, привела бы нас в ужас по той простой причине, что они выглядят, как квартира сумасшедшего коллекционера или пенсионерки, которая находится не в полном сознании. Там было гигантское количество вещей, картин, фотографий, икон и так далее, каждый квадрат площади был чем-нибудь заставлен, очень многие квартиры выглядели, как склад.
При этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.
Доходный дом Лидваля. Фото: citywalls.ru
Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.
Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.
Строили эти дома очень разные люди — от крестьян до членов императорской фамилии. Сразу у нескольких великих князей Романовых в Петербурге были собственные доходные дома.
Чуть ли не самым массовым застройщиком, самой опытной и обильно возводящей новые здания, наверное, была семья Ратьковых-Рожновых. На них также было записано несколько десятков объектов коммерческой недвижимости по всему Петербургу: от зерновых складов до дорогих доходных домов. Почти у каждого члена семьи был какой-нибудь объект недвижимости. В основном же они строили дома для состоятельной публики, придумали петербургскую недвижимость бизнес-класса: дома, в которых проектировался максимум не квадратных метров, а хороших квартир.
Застройщиками были даже такие экзотические организации, как, например приходы Латышской или Шведской церкви на Малой Конюшенной. Строили все, кто мог, это было очень выгодно: хорошо рассчитанный доходный дом окупался за полтора года и дальше приносил чистый доход. Так выгодно было заниматься недвижимостью из-за того, что в Петербург прибывали новые люди. С 1890-го по 1914 год население Петербурга увеличилось на 1,3 млн человек.
Первые лифты в Петербурге соорудили не в жилых домах, а в банках и конторских зданиях. Некоторые даже сохранились. Например, в бизнес-центре «Медведь» на Большой Конюшенной — в левой части здания, в левой парадной — сохранилась шахта лифта.
Когда лифты появились в домах, ненадолго возникла мода жить на высоких этажах. В Петербурге сохранилось мало дореволюционных лифтов и совсем уж единицы еще действуют. В доходном доме Муяки в Ковенском переулке находится чуть ли не единственный комплектный и работающий; его запускают два раза в год, но без пассажиров.
Развитие бытовых удобств приводило к мутации петербургских доходных домов: они приближались к современным стандартам. Если в середине XIX века дома планировались, исходя в основном из представлений заказчика о том, как они будут приносить максимальный доход, то со временем вводятся технические стандарты проектирования с оглядкой на инженерные системы.
Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. Раньше это казалось невероятным новшеством. Впервые появляется стояк, проходящий через весь дом.
Одинаковые квартиры появились не потому, что хотелось социализма, а потому, что в одинаковых квартирах удобнее проводить коммуникации, управлять жильцами и рассчитывать прибыль.
аренда по доступной цене, сравнение с ЖСК
Доходные дома существовали в мире давно и предназначались в основном для сдачи в аренду малоимущему городскому населению (студентам, рабочим, служащим), которые не могли позволить себе ни покупку жилого помещения, ни проживание в гостинице. Сегодня эта разновидность многоквартирного дома никуда не исчезла. Напротив, в Западной Европе доходные дома весьма сегодня популярны: люди не желают нести бремя собственности и предпочитают ей свободу, которую даёт аренда. Современный доходный дом — что это такое?
Содержание страницы
Что такое доходный дом
Доходные дома часто возводились на средства государственных, образовательных или религиозных учреждений, частных благотворителей и меценатов. Собственник доходного дома сдавал квартиры, в основном однокомнатные, жильцам на длительный срок, и взимал с них вполне приемлемую плату, которая была гораздо ниже по цене, чем стоимость самого дешевого гостиничного номера. Существовали также и бесплатные дома для самых бедных.
Историческая справка: примеры доходных домов
Проекты домов были типичны:
- лестничные площадки, галереи, коридоры, вокруг или вдоль которых группировались квартиры;
- несколько этажей;
- внутренний узкий дворик по типу колодца;
- красивый парадный вход, выходящий на улицу;
- некоторые дома ещё в 19 веке оснащались наружными лифтами.
Доходные дома при этом выглядели респектабельно и красиво, вписывались в городской архитектурный ансамбль. Многие из них сегодня признаны культурным наследием и исторической достопримечательностью. Самыми выдающимися памятниками культуры являются здания, построенные великим архитектором Гауди: его произведения до сих пор украшают архитектурную жемчужину Европы — Барселону.
На фото: Доходный дом Бальо в Барселоне, построенный в конце 19 века.
Доходные дома сегодня
Доходным домом сегодня считается любое многоквартирное здание, предназначенное для сдачи в аренду. Из определения убрано социальное предназначение и слово “малоимущий”: это означает, что здание может быть любого класса.
В странах западной Европы, особенно в Великобритании и Гер
Пороховщикова, Бенуа, Суворина и других.
Доходные дома в прошлых веках строили, чтобы сдавать в аренду меблированные комнаты, квартиры и площади под магазины или мастерские. Многие из этих зданий со временем стали памятниками архитектуры. Читаем о доходных домах Москвы и Петербурга — об их архитекторах, хозяевах и знаменитых жильцах.
До строительства доходного дома Пороховщикова по этому адресу стояло здание, принадлежавшее родственнику Александра Грибоедова Николаю Тинькову. Здесь жил генерал и поэт Денис Давыдов, у которого в гостях часто бывал Александр Пушкин. Александр Пороховщиков — предприниматель и меценат, владелец гостиницы «Славянский базар» и одноименного ресторана — купил участок в 1869 году. Спустя год здесь началось строительство доходного дома по проекту архитектора Роберта Гедике. Здание в стиле модерн с элементами готики выглядело непривычно среди классицистических соседей. Долгое время в доме располагалось Общество русских врачей с аптекой и лечебницей. С 1900 года здесь открылись Классы рисования и живописи Константина Юона. У него учились Вера Мухина, братья Веснины, Владимир Фаворский. На третьем этаже располагались меблированные комнаты. В доме долгое время жил и работал известный математик, профессор Московского университета Николай Лузин.
Сегодня в бывшем доходном доме Пороховщикова располагается Музей истории телесных наказаний.
Строительство доходного дома железнодорожный инженер Петр Перцов начал в 1906 году. На проект здания в русском стиле был объявлен конкурс среди художников, его выиграл Аполлон Васнецов. Однако Перцов выбрал эскизы Сергея Малютина в «сказочно-былинном» стиле. Причудливый дом, украшенный майоликой со сказочными сюжетами, построили через год. В нем были помещения для квартирантов, художественные мастерские и квартира-особняк хозяев. В 1908–1910 годах подвал дома занимал театр миниатюр «Летучая мышь», где выступали Василий Качалов и Ольга Книппер-Чехова, часто бывали Владимир Немирович-Данченко и Константин Станиславский. В советское время здесь некоторое время жил Лев Троцкий — сначала в апартаментах одного из квартирантов, а потом в личных покоях хозяев Перцовых. В 1930-е годы на верхних этажах разместились мастерские известных советских художников, за что здание прозвали «московским Монпарнасом». Здесь работали Роберт Фальк, Павел Соколов-Скаля, Василий Рождественский, Александр Куприн.
Дом оставался жилым до 1970-х годов и только потом перешел во владение Министерства иностранных дел. Сейчас в здании располагается Управление делами дипломатического корпуса.
Предприниматель Александр Ечкин начал строить доходный дом по проекту архитектора Никиты Лазарева в 1903 году. На Арбате появилось четырехэтажное здание в стиле модерн с лепниной, коваными решетками и мансардами. Дом был оборудован по последнему слову техники того времени — в нем был и электрический лифт, и телефон.
На первом этаже здания находились магазины и квартиры их владельцев. На верхних этажах арендовали жилье более состоятельные жильцы. В одной из квартир жил известный историк Степан Веселовский, впоследствии выкупивший у Ечкина все здание. В мансарде располагалась мастерская известного скульптора Сергея Коненкова. В 1920–30-х годах здесь жил и работал художник Павел Корин, у которого в гостях нередко бывал Максим Горький. Доходному дому Ечкина повезло: в отличие от других зданий, перестроенных в советское время, он сохранил свой первоначальный облик.
Двухэтажный доходный дом был построен в 1810 году. На первом этаже находилась аптека, которая работает и сегодня. В 1877 году здание реконструировали — надстроили третий этаж и угловую башенку на крыше. Работами руководил архитектор Митрофан Арсеньев (хотя некоторые источники указывают Петра Виноградова).
В конце XIX века дом выкупил издатель, профессор Московского университета Георгий Рахманов. Дом называли «профессорским»: многие квартиры арендовали преподаватели, коллеги Рахманова. Одним из них был математик Николай Бугаев. Здесь провел свои детские годы его сын Борис — позже он стал известным поэтом и взял себе псевдоним Андрей Белый. В гостях у Бугаевых бывали писатель Лев Толстой, композитор Сергей Танеев, поэты Александр Блок, Валерий Брюсов, Зинаида Гиппиус, Вячеслав Иванов, Максимилиан Волошин и Дмитрий Мережковский.
В 1930 году был надстроен четвертый этаж, спустя год квартиры были превращены в коммунальные. В 1983 году в доме началось расселение, помещения перешли в ведомство Министерства иностранных дел. В настоящее время здесь открыт Мемориальный музей-квартира Андрея Белого.
Доходный дом Бенуа в начале XX века стал крупнейшим жилым комплексом города. Он был построен по заказу Первого Российского страхового общества. Над проектом работали два брата-архитектора Бенуа — Леонтий и Альберт — и их двоюродный брат Юлий Бенуа. Именно поэтому здание и стали называть Домом трех Бенуа. Комплекс занимал практически целый квартал. В нескольких корпусах, соединенных целой системой дворов, было распланировано 250 квартир. Дом был оснащен по последнему слову техники тех лет: здесь было паровое отопление, лифты, электричество, телефон, своя электростанция, мусоросжигательная печь, котельная и прачечная. В нижних этажах для жильцов были устроены каретные сараи и автомобильные гаражи.
Здесь жили состоятельные чиновники и литераторы, архитекторы и купцы. После революции часть квартир превратили в коммунальные, часть — отдали партийным руководителям. В одной из них поселился известный политический деятель Сергей Киров, сейчас в здании работает его мемориальный музей. Также в Доме трех Бенуа в разное время проживали композитор Дмитрий Шостакович, актер Николай Черкасов, маршал Советского союза Леонид Говоров.
Сегодня здесь находится драматический театр «Остров», в фойе которого работает музей писателя и драматурга Александра Володина.
Первый дом на этом месте был построен еще в 1723 году для Луки Чистихина, шута Петра I. Автором проекта стал один из первых архитекторов Санкт-Петербурга Николай Гербель. В конце XIX века дом реконструировали, чтобы сдавать квартиры в аренду: двухэтажные флигели надстроили до трех и четырех этажей. Здесь находились магазины и булочная, а арендовать квартиры могли только состоятельные жители Петербурга. В 1905 году дом купил издатель Алексей Суворин, он пристроил еще один трехэтажный флигель: там разместилась типография. В 1908 году архитектор Борис Зонн его реконструировал вновь — здание превратилось в современный шестиэтажный дом с лифтами и обновленной системой отопления. После революции в одной из квартир разместилось издательство газеты «Правда», здесь находился кабинет Владимира Ленина. В 1984 году в здании был открыт музей «Владимир Ленин и газета «Правда», который спустя семь лет реорганизовали в Музей печати Санкт-Петербурга.