Процесс рефинансирования ипотеки: Что нужно для рефинансирования ипотеки

Как рефинансировать ипотеку?

Ипотека — финансовое бремя, которое можно существенно облегчить. Для этого и нужно рефинансирование. Это продукт банков, который помогает закрыть текущую ипотеку и взять новую на более выгодных условиях. В статье расскажем, как рефинансировать ипотеку. Кому это делать выгодно, а кому нет.

Сколько я сэкономлю?

Самый первый вопрос, который задает себе человек с ипотекой: а сколько я сэкономлю благодаря рефинансированию? Ответ не может быть однозначным. Сам продукт рефинансирование предполагает более выгодное оформление ипотечного кредита. Можно сократить не только срок выплат, но и сам ежемесячный платеж, и, как итог, уменьшить сумму переплаты по кредиту.

Некоторым клиентам удается сэкономить несколько миллионов, некоторым — пару сотен. А в некоторых ситуациях рефинансирование кредита является не актуальным. Например, если вы платите аннуитетные платежи по ипотеке и уже выплатили процент банку, то смысла рефинансировать кредит нет в большинстве случаев, так как за новую ипотеку также нужно будет платить банку за использование денежных средств. Но реальную экономию нужно рассчитывать с учетом особенностей вашей ипотеки, ее срока, размера ежемесячных платежей, самой недвижимости. Поэтому самый первый этап рефинансирования начинается с оценки необходимости проведения данной операции. А нужно ли мне рефинансирование?

Как происходит рефинансирование ипотеки?

Выбрать подходящий банк.

А чтобы понять, есть ли необходимость рефинансировать ипотеку, стоит оценить предложения, которые есть на рынке. Как вы уже поняли, это популярный сегодня продукт, который есть почти у каждого крупного и среднего банка.

Не стоит вестись на рекламные призывы, реклама призвана зацепить клиента, и не всегда отражает реальное положение дел. Особенно сегодня, когда ипотека стала еще более привлекательной. Поэтому для оценки предложений важно обратиться сразу в несколько банков. Для выбора финансового учреждения можно использовать рейтинг банков и выбрать несколько из первой десятки, и еще парочку из первой 30-тки.

И да, как вы уже, скорее всего, поняли, сам процесс поиска предложения и оформления рефинансирования ипотеки потребует не мало времени и сил. И, конечно, стальные нервы.

На сайте каждого банка можно оформить заявку на получение рефинансирования. Пару кликов, и вот вы уже получили предварительное одобрение. Но не стоит расслабляться. Банк просто подтвердил, что готов обсуждать с вами возможность провести рефинансирование.

Пройти проверку надежности

Сотрудник банка запросит все ваши данные для первичной проверки вашей надежности как заемщика. Обычно это стандартный пакет документов:

• Паспортные данные
• СНИЛС
• Справка о доходах с работы
• Трудовая книжка
• Договор ипотеки с текущим банком
• График платежей
• Справка об отсутствии задолженностей и просрочек по предыдущему кредиту, информацию об остатке ссудной задолженности по кредиту

Банк также может заинтересовать, проводилась ли реструктуризация кредита и не было ли проведено каких-либо реконструкций с недвижимостью, которая находится в залоге. Также банк обязательно проверит не попадаете ли вы под сокращение на работе и подлинность информации, которую вы предоставили. Дополнительно он может запросить информацию о созаемщике. Поэтому, если есть созаемщик, сразу нужно подготовить два пакета документов.

Предоставить информацию по недвижимости

Если банк готов провести рефинансирование, то на следующем этапе необходимо предоставить информацию о недвижимости, а также провести ее оценку. Естественно, банк хочет убедиться в том, что стоимость недвижимости не завышена, а объект не развалится через месяц или два. Ведь, по факту, банк приобретает вашу недвижимость.

Важно. Всю необходимую информацию по залоговому объекту, то есть, о вашей квартире/доме, необходимо предоставить в течение 90 дней после одобрения заявки на рефинансирование.

Оценку недвижимости могут провести аккредитованные компании/ИП банка или любой другой оценщик на рынке. Главное, чтобы у выбранного оценщика было профильное образование, членство в РСО и полис обязательного страхования ответственности оценщика. Обычно процедура оценки недвижимости не занимает более 5 дней. Можно процесс ускорить, например, через Центр Недвижимости от Сбербанка процедуру оценки можно провести за 3 дня. Почему так важно все делать быстро и не тормозить на каждом этапе, расскажем в конце статьи.

Также банку необходимо предоставить следующие документы:

• Свидетельство о собственности
• Договор купли-продажи
• Кадастровой паспорт недвижимости
• Страховой полис недвижимости и квитанция об оплате страховки

Оформить кредит на рефинансирование

Теперь можно рефинансировать ипотеку. Новый банк готовит кредитный договор, а после подписания перечисляет средства для выкупа квартиры у текущего банка, который, кстати, нужно заранее уведомить об этом. Полученные средства для погашения текущей ипотеки необходимо перевести на специальный расчетный счет, с которого будет произведено списание задолженности.

ВАЖНО. После погашения текущего кредита необходимо получить справку, которая подтверждает, что вы ничего не должны банку. Ее же нужно будет предоставить в банк, который проводит рефинансирование. Также желательно у себя сохранить копию справки, если вдруг у старого банка появятся претензии.

Снять обременение в Росреестре

После погашения кредита в текущем банке вы получаете закладную, которая выступает как подтверждение того, что никаких финансовых обязательств перед банком вы не несете. Закладную вы предоставляете в Росреестр, где снимают обременение с недвижимости. После этого вы можете брать новую ипотеку.

Оформить ипотеку

Банк оформляет новый договор ипотеки. После подписания договора придется снова посетить Росреестр (кстати, все эти операции можно сделать в МФЦ), здесь вы зарегистрируете сделку с новым банком и заново наложите обременение на недвижимость. Самостоятельно сделать все процедуры не получится, со стороны банка обязательно должен присутствовать представитель.

После того, как все документы будут зарегистрированы в Росреестре, ставка по ипотеке станет меньше.

Кстати, не забывайте, что страховку для нового банка также придется переоформить. Для этого нужно направить заявление в страховую компанию, которая либо переоформит текущий полис, либо поможет с оформлением нового.

В каком банке можно рефинансировать ипотеку?

Как вы уже поняли, в большинстве случаев провести рефинансирование в текущем банке, где у вас уже оформлена ипотека, не получится. Банк крайне редко соглашается на такую сделку, ему это не выгодно. Рефинансирование существующего клиента — это хорошая скидка, которую банк не всем готов дать. Скорее, основная задача рефинансирования для банка — привлечь новых клиентов, пусть и на условиях более лояльных. Поэтому, при выборе банка для рефинансирования, важно хорошо промониторить рынок, оценить уровень надежности самого банка, а также выгоду предложения для вас.

Может ли банк отказать рефинансировать ипотеку?

Да, если были задолженности по платежам, вы задерживали оплату страховки, а также если у вас высокая финансовая нагрузка или не подтвержден доход. Плюс банку может не понравится, если уже проводилась реструктуризация ипотеки. Хотя это не является законным основанием для отказа, но банк может поставить под сомнение вашу платежеспособность.

Сколько времени займет и сколько будет стоить рефинансирование ипотеки?

Если все идет по плану, не возникает никаких проблем с документами и соблюдаются сроки, то оформление рефинансирования займет 2-3 месяца. Что касается стоимости оформления, то платить придется за оценку недвижимости, за снятие и наложение обременения на недвижимость, а также за перевод средств со счета нового банка на счет старого банка для погашения кредитной задолженности. Плюс не забываем про стоимость оформления страховки. Последний пункт является самой большой статьей затрат. Средняя стоимость оформления всех документов обычно не превышает 15-20 000 р.

Ну, а если нет времени или желания вникать во все тонкости, или вы столкнулись с отказом банка провести рефинансирование, на этот случай есть страховой и ипотечный брокер INFULL. Проконсультируем, проанализируем и поможем оформить рефинансирование ипотеки.

Кредит на рефинансирование вторичной ипотеки — Акцепт

Информация о погашении кредита

Тип схемы расчета: Аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента

Способы оплаты

• Банкоматы
• Безналичный платеж/перевод
• Кассы банка

Кредитное решение

Срок действия кредитного решения — 30 дней

Досрочное погашение

Возможность досрочного погашения: Возможно

Наличие платы/штрафа за досрочное погашение кредита: Нет

Мораторий на досрочное гашение: отсутствует

Страхование

• Личное страхование (жизни и риска потери трудоспособности) Заемщика, Созаемщиков (по желанию клиента)
• При отсутствии личного страхования размер процентной ставки увеличивается на 2 проц. пункта
• Страхование объекта недвижимости от рисков повреждения и уничтожения — обязательно
• Страховая сумма должна быть не менее остатка ссудной задолженности
• Взносы уплачиваются ежегодно в течение срока действия кредитного договора
• Титульное страхование оформляется в обязательном порядке на срок до истечения трех лет с даты регистрации права собственности продавца на приобретаемую заемщиком недвижимость.

Требования к участникам кредитного процесса

• Гражданство РФ
• Регистрация по месту жительства / месту пребывания на территории РФ
• Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 4 месяцев, общий непрерывный трудовой стаж — не менее 1 года.
• Минимальный возраст, лет: 21
• Максимальный возраст на момент окончания кредитного договора, лет: 65

Требования к рефинансируемым кредитам

• Рефинансированию подлежат ипотечные кредиты, оформленные в другом кредитном учреждении; 
• Фактический срок действия кредита не менее 12 мес.;
• Погашение задолженности по рефинансируемому кредиту ежемесячно;
• Нет текущей просроченной задолженности;
• Суммарная просроченная задолженность по рефинансируемому кредиту не более 5 дней за весь срок действия кредитного договора;
• Рефинансирование только ипотечных кредитов;
• Нет новых кредитов, оформленных за последние 6 мес.

Обеспечение

• Необходимость залога: Обязателен
• Залог приобретаемого имущества:

До момента регистрации ипотеки в пользу банка «Акцепт» — или оформление последующего залога с согласия текущего кредитора, или предоставление в залог другого объекта недвижимости (квартиры), который может принадлежать третьим лицам.

После регистрации ипотеки в пользу банка «Акцепт» по объекту недвижимости, приобретенному по рефинансируемому кредиту — залог (ипотека) жилья, приобретенного Заемщиком по рефинансируемому кредиту.

Форма выдачи кредита

Безналичное зачисление денежных средств на текущий счет заемщика, с дальнейшим перечислением на счет, открытый в Банке-кредиторе, для погашения действующего ипотечного кредита. 

Наличие созаемщика

Супруг(а) Заемщика обязательно выступает Созаемщиком. 

Для увеличения суммы кредита возможно привлечение в качестве Созаемщика любого третьего лица, удовлетворяющего требованиям Банка. 

Общее количество Заемщиков — не более 3 человек.

Требования к жилому помещению

Требования к квартире / комнате

1. Жилое помещение должно быть изолированным (должно иметь свидетельство о праве собственности на конкретное жилое помещение — квартиру либо комнату в квартире в многоквартирном жилом доме).
2. Местонахождение – регионы присутствия Банка.
3. Жилое помещение должно быть подключено к системе энергоснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения.
4. Жилое помещение должно быть не обременено правами третьих лиц.
5. Дом, в котором находится жилое помещение:
   • не должен стоять в очереди на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением, год постройки — не ранее 1957 г.
   • должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. Перекрытия — железобетонные. Жилое помещение должно быть обеспечено горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне.

6. Жилое помещение должно иметь исправное сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для жилых помещений на последних этажах).
7. Собственники, среди которых есть несовершеннолетние лица, должны состоять между собой в первой степени родства.

* Соответствие недвижимости требованиям Банка определяется Банком самостоятельно на основе предоставленных Заемщиком документов.

Интерфакс-Недвижимость / Получателям материнского капитала станет проще рефинансировать ипотеку




20 апреля 2021, 10:09

Фото: Изображение с сайта Сбербанка РФ

Москва. 20 апреля. ИНТЕРФАКС — Правительство РФ упростило доступ к рефинансированию ипотеки для получателей материнского капитала, сообщает пресс-служба кабинета министров.


«Семьям с детьми станет проще рефинансировать ипотечные кредиты, взятые с помощью материнского капитала. Необходимые для этого изменения внесены в правила направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий и утверждены председателем правительства Михаилом Мишустиным», — говорится в сообщении.

В пресс-службе отметили, что изменения, в частности, коснулись порядка оформления права собственности на жильё, купленное за счет ипотечного кредита.

Согласно прежним правилам, в течение 6 месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заёмщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. Таким образом, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, собственниками которой в том числе являлись несовершеннолетние граждане. Если заёмщик перестал бы выплачивать кредит, банку было бы непросто обратить взыскание на заложенную недвижимость.

«Из-за таких рисков многие банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом, а граждане с большим трудом могли переоформить кредит под более низкий процент», — говорится в сообщении.

«Теперь эти сложности урегулированы правительством. Семьи смогут оформлять квартиру на детей после полного погашения кредита у банка, рефинансировавшего ипотеку», — отметили в пресс-службе.

Новые правила помогут защитить права получателей материнского капитала и обеспечат их доступом к рефинансированию наравне с другими гражданами, взявшими ипотеку.




В январе 2020 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству подготовить законодательные поправки, которые упростят процесс оформления возможного использования материнского капитала в целях ипотеки. Также поправки направлены на сокращение сроков рассмотрения заявлений граждан о распоряжении средствами маткапитала. Ранее вице-премьер РФ Татьяна Голикова сообщала, что около 7 млн российских семей направили маткапитал на улучшение жилищных условий за время реализации программы.

Поддержан законопроект об упрощении перехода на более выгодную ипотеку для семей с детьми

Депутаты поддержали в первом чтении поправки в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения процедуры перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с детьми.

«Предлагаемые законопроектом изменения упрощают процесс рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе с использованием средств маткапитала; снижают риски новых кредиторов в части оформления обеспечения, что позволяет сразу установить пониженную процентную ставку по кредиту; защищают интересы заемщика и соблюдают интересы ребенка по наделению его долей в собственности при окончательном погашении кредита», — подчеркивается в пояснительной записке к законопроекту.

Проектом закона устанавливается механизм защиты интересов детей по наделению их долями в собственности при окончательном погашении кредита родителями, а также механизм защиты интересов добросовестных покупателей квартир, приобретаемых у граждан, которые использовали маткапитал при погашении ипотеки. 

«Мы делаем обязательным включение сведений об использовании средств маткапитала в реестр прав на недвижимость. Это позволит следить за соблюдением прав на квартиру несовершеннолетних детей, а также сделает прозрачной полную информацию о недвижимости для возможных следующих покупателей имущества», — поясняла автор законопроекта, заместитель Председателя ГД Ирина Яровая





Яровая
Ирина Анатольевна

Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ»
.

«В случае принятия закон позволит семьям, имеющим соцподдержку государства, снизить затраты на обслуживание кредита», — подчеркнула Ирина Яровая.

Как одновременно рефинансировать ипотеку и получить деньги наличными

Рефинансирование — это финансовый инструмент, с помощью которого можно погасить прежний кредит по более низкой ставке. При этом снижается кредитное бремя — уменьшается сумма обязательного платежа, проценты и переплата, что позволяет сэкономить часть денег. В банке Ак Барс, к примеру, вместе с рефинансированием ипотеки предлагают также закрыть другие кредиты и получить наличные деньги по единой низкой фиксированной ставке.

Как работает рефинансирование ипотеки

Допустим, вы взяли когда-то ипотеку по высокой ставке. Со временем ставки по ипотеке снизились, и вы хотите уменьшить свой ежемесячный платеж и переплату, заняв деньги у другого банка. Такая процедура называется рефинансированием ипотеки.

Пример:

Саша оформил кредит в размере 3 000 000 под 12% на 10 лет. Переплату по % насчитали 2 164 920. Он целый год платил по 43 041 в месяц и узнал, что за все это время погасил всего 165 395 от основного долга. Он решил рефинансировать ипотеку, взял в другом банке 2 800 000 на те же 10 лет, но примерно под 8%. Теперь Саша платит 33 971, а переплата по % составляет 1 276 520. Экономия — 888 400.

Ставка и прочие условия

Например, Ак Барс Банк рефинансирует ипотеку по ставке от 7,77%. Финальный размер ставки может быть увеличен — для ИП и владельцев ООО ставка выше на 0,5%, при отсутствии страхования имущества ставка также повысится на 0,5%. Это стандартная практика. Минимальная сумма ипотечного кредита — от 500 000 на срок от 1 года до 30 лет.

С недавнего времени Центробанк начал повышать ключевую ставку, что может привести к росту ипотечных ставок. Поэтому если вы планируете рефинансирование ипотеки, сейчас самое подходящее для этого время.

Ак Барс Банк рефинансирует ипотеку по ставке от 7,77%

Чтобы понимать, можно ли рассчитывать на рефинансирование, вы можете подать предварительную онлайн-заявку на сайте, вам придет оперативный ответ. Для подачи онлайн-заявки нужно указать условия текущего кредита и паспортные данные.

Если вы получили предварительный положительный ответ, подойдите с паспортом и документами о доходах в отделение банка для принятия финального решения по заявке. Документы, подтверждающие доходы, для физических лиц — 2-НДФЛ или справка по форме банка, для ИП — налоговая декларация, книга учета доходов и расходов.

После одобрения вашей заявки для согласования проведения сделки вам понадобится предоставить правоустанавливающие документы на жилье, оценку недвижимости, а также документы по кредиту — кредитный договор и справку с остатком задолженности.

Банк, изучит документы и сообщит финальное решение о выдаче кредита. Если оно положительное, с вами согласуют удобные день, время и пригласят на подписание документов.

Далее вы должны будете подписать кредитный договор в офисе банка. После этого вы получите деньги на счет, указанный в заявлении.

Олег Исламов, начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка:

— В последние годы ставки по ипотеке достигли рекордно низких значений. Однако клиенты банков, кто брал ипотеку несколько лет назад, вынуждены переплачивать, так как стоимость кредитов была значительно выше. По этой причине такой финансовый инструмент, как рефинансирование ипотеки, становится все более популярным среди населения. Ак Барс Банк к рефинансируемой сумме предлагает дополнительные средства наличными, которые клиент может использовать на свое усмотрение. Деньги могут быть потрачены на любые нужды.

Дополнительные возможности: закрытие кредитов в других банках и деньги наличными на любые цели

Ак Барс Банк дает возможность не только рефинансировать ипотеку, но и закрыть обычные потребительские кредиты в других банках. Работает это так: заемщик закрывает текущий ипотечный кредит, а если у него есть другие кредиты, банк перечислит деньги в счет их погашения.

Также клиент может забрать деньги наличными и распорядиться ими по желанию.

Например, часто клиенты используют такую возможность при планировании ремонта или покупке автомобиля. Главным преимуществом здесь является то, что все объединяется в один новый ипотечный кредит по единой ставке.


Особенности оформления и оплаты

При переоформлении обременения, когда заемщик погасил прежний кредит, он должен переоформить закладную — вместо прежнего банка кредитором будет указан Ак Барс Банк.

Вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту можно любым удобным способом, в том числе через мобильное приложение «Ак Барс Онлайн»

Пока происходит перерегистрация ипотеки, процентная ставка по кредиту будет на 2—3% выше. Как только заемщик предоставит новую закладную, ставка сразу уменьшится.

Вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту можно любым удобным способом: через кассу, банкомат, интернет-банк или мобильное приложение «Ак Барс Онлайн», а также через партнеров банка.

Рефинансировать ипотеку возможно, если у заемщика нет просрочек по кредиту.



Партнерский материал

Справка

ПАО «АК БАРС» БАНК

Генеральная лицензия на осуществление банковских операций со средствами в рублях и в иностранной валюте ЦБ РФ №2590 от 12.08.2015 г.

ЭкономикаБанки

Что нужно для рефинансирования ипотеки?

Под рефинансированием понимают оформление нового ипотечного договора на иных условиях и закрытие первого займа.

Для того, чтобы рефинансировать ипотеку необходимо:

ШАГ 1. Выбрать банк и подать туда заявку.
ШАГ 2. Собрать документы и сделать оценку квартиры.
ШАГ 3. Досрочно погасить ипотеку в первом банке.
ШАГ 4. Поменять залогодателя.

Рефинансирование должно быть выгодным. Целью может быть снижение процентной ставки или платежа, упрощение процесса платежей или же выбор более надежного банка.

Стоит внимательно отнестись к процессу выбора нового банка. Быстро сравнить условия банков можно с помощью специальных сервисов. Один из наиболее популярных – Сравни.ру, он поможет быстро сравнить процентные ставки, сроки и условия кредитования в различных банках.


После можно подавать заявку в выбранный банк, к ней нужно приложить список документов (в разных банках список может отличаться). Как правило это можно сделать в электронном виде. На данном этапе важным фактором будет являться ваша кредитная история.

Далее проводится оценка квартиры, для этого следует обратиться к эксперту. Оценка необходима для того, чтобы выяснить в каком состоянии сейчас квартира, нет ли занижения стоимости и двойных продаж.

Если вам одобрят рефинансирование, то банк будет заключать с вами 2 договора – на выдачу кредита и на залог квартиры. Новый кредит необходим, чтобы закрыть обязательства перед первым банком. Перед этим вы должны написать заявление о досрочном погашении ипотеки.

Сумму задолженности и реквизиты нужно передать в банк, где будет происходить рефинансирование, затем банк переводит деньги. Пока происходит переоформление может начисляться небольшая сумма по процентам. Эту разницу придется оплатить самостоятельно и затем получить справку об отсутствии задолженности.




Получить справку о смене залогодателя можно в МФЦ или Росреестре. Это займет 2-4 недели. Сначала нужно сдать в центр справку о закрытии кредита и закладную и написать 2 заявления: о снятии обременения и его наложении вновь.

Как мы видим, рефинансирование – это довольно хлопотный процесс, тем не менее, данная процедура позволяет вам существенно сэкономить на выплатах по кредиту.

Получите консультацию в нашем отделе продаж:


☎ 703-307

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

Такие случаи бывают. Например, банки нередко затягивают рассмотрение заявления, не давая никакого ответа, и имеют на это полное право, то есть процесс не ускорить.

Также, чтобы сохранить старых клиентов, банки пользуются статьей 43 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. То есть банк включает положение данной статьи в договор с заемщиком, тем самым создавая ему препятствие для потенциального рефинансирования. Это же является и препятствием к рефинансированию для нового банка — он не сможет получить в залог имущество заемщика, а значит, и выдать ему новый кредит.  

Если же в кредитном договоре отсутствует запрет на последующую ипотеку, то можно сэкономить время, не ждать ответа от своего банка и смело обращаться за рефинансированием в другой, предлагающий более выгодные условия. Этот процесс также не будет быстрым, так как при рефинансировании кредитный договор со старым банком расторгается и заключается новый с новым банком, из чего вытекают все обязательные процедуры: сбор необходимых документов, как если бы заемщик получал кредит впервые, дальнейшая проверка платежеспособности заемщика, предложение заключить договор страхования.

Однако возможности для маневра остаются. Новый банк может сперва выплатить ипотеку в полном объеме, дождаться снятия обременения с недвижимости, которая служила залогом, и после этого оформить ее на себя. Нюанс этой схемы в том, что в период, пока залог переоформляется, для заемщика будет действовать более высокая ставка. Обычно добавляется около двух процентных пунктов. То есть до оформления закладной по рефинансированному кредиту действует ставка не 9,5%, а 11,5%. Однако даже в этот период платежи заемщика будут ниже, чем по кредиту, выданному по ставке 12% и выше. Снятие залога с недвижимости и оформление новой закладной обычно занимают не более двух месяцев. Учтите, что требования к платежеспособности заемщика будут выше, если залог переносится с отсрочкой.

Как рефинансировать ипотеку

Определение рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки заменяет текущий жилищный заем новым. Часто люди осуществляют рефинансирование, чтобы снизить процентную ставку, сократить ежемесячные платежи или использовать капитал своего дома. Другие рефинансируют дом, чтобы быстрее выплатить ссуду, избавиться от ипотечного страхования FHA или перейти с ссуды с регулируемой ставкой на ссуду с фиксированной ставкой.

Давайте рассмотрим некоторые важные начальные аспекты рефинансирования ипотеки, а затем рассмотрим этот процесс шаг за шагом.

Нажмите, чтобы узнать, как COVID-19 может повлиять на рефинансирование

Из-за пандемии коронавируса рефинансирование ипотеки может оказаться сложной задачей. Кредиторы сталкиваются с высоким спросом на ссуды и кадровыми проблемами, которые могут замедлить процесс. Кроме того, некоторые кредиторы увеличили свои комиссии или временно приостановили действие определенных продуктов рефинансирования. Если вы не можете выплатить текущий жилищный кредит, обратитесь к нашему ресурсу по оказанию помощи по ипотеке. Последнюю информацию о том, как справиться с финансовым стрессом во время этой пандемии, см. В финансовом руководстве NerdWallet по COVID-19.

Как работает рефинансирование?

Когда вы покупаете дом, вы получаете ипотечный кредит на его оплату. Деньги уходят домой продавцу. При рефинансировании дома вы получаете новую ипотеку. Вместо того, чтобы обращаться к продавцу дома, новая ипотека выплачивает остаток старой ипотечной ссуды.

Рефинансирование ипотеки требует, чтобы вы соответствовали требованиям для получения ссуды, так же как вы должны были соответствовать требованиям кредитора для первоначальной ипотеки. Вы подаете заявку, проходите процесс андеррайтинга и переходите к закрытию, как и при покупке дома.

Почему и когда вам следует рефинансировать дом

Прежде чем начать, подумайте, почему вы хотите рефинансировать свой жилищный заем. Ваша цель будет определять процесс рефинансирования ипотеки с самого начала.

• Уменьшить ежемесячный платеж. Если ваша цель — платить меньше каждый месяц, вы можете рефинансировать ссуду с более низкой процентной ставкой. Еще один способ уменьшить ежемесячный платеж — продлить срок кредита, скажем, с 15 лет до 30. Недостатком продления срока является то, что вы платите больше процентов в долгосрочной перспективе.

• Получите капитал. Когда вы рефинансируете ссуду, превышающую вашу задолженность по текущей ссуде, кредитор выдает вам чек на разницу. Это называется рефинансированием с выплатой наличных. Люди часто получают рефинансирование с выплатой наличных и более низкую процентную ставку одновременно.

• Погасите кредит быстрее. При рефинансировании с 30-летней ипотеки на 15-летнюю ссуду вы выплачиваете ссуду вдвое быстрее. В результате вы платите меньше процентов в течение срока кредита. У 15-летней ипотеки есть свои плюсы и минусы.Одним из недостатков является то, что ежемесячные платежи обычно растут.

• Избавьтесь от ипотечного страхования FHA. Частное ипотечное страхование по обычным жилищным ссудам может быть отменено, но страховой взнос Федерального жилищного управления, который вы платите по ссудам FHA, во многих случаях не может. Единственный способ избавиться от взносов по ипотечному страхованию FHA — это продать дом или рефинансировать ссуду, когда вы накопите достаточно капитала. Оцените стоимость дома, затем вычтите остаток по ипотеке, чтобы рассчитать собственный капитал.

• Перейти с ссуды с регулируемой ставкой на ссуду с фиксированной ставкой. Процентные ставки по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой могут со временем расти. Ссуды с фиксированной ставкой остаются прежними. Рефинансирование из ARM в ссуду с фиксированной ставкой обеспечивает финансовую стабильность, когда вы предпочитаете стабильные платежи.

Хотите рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки может быть отличным способом сэкономить. С помощью NerdWallet вы можете легко отслеживать стоимость своего дома и посмотреть, сможете ли вы сэкономить за счет рефинансирования.

Перефинансировать еще один 30-летний жилищный кредит?

Обычно целью является сокращение ежемесячного платежа. И возникает соблазн рефинансировать еще на полные 30 лет, чтобы снизить выплаты по ипотеке. Но это означает, что в конечном итоге вам потребуется еще больше времени, чтобы рассчитаться с домом, и в конечном итоге вы будете платить больше процентов.

Вместо этого вы можете попросить кредитора сопоставить оставшийся срок кредита. Например, если у вас есть 30-летний кредит на три года, у вас остается 27 лет.Вы можете попросить кредитора настроить выплаты таким образом, чтобы вы погашали рефинансируемую ссуду в течение 27 лет вместо 30. Таким образом вы уменьшаете проценты, которые вы платите в течение срока действия ссуды. Это амортизация ипотеки в действии.

Воспользуйтесь калькулятором рефинансирования ипотеки

После того, как вы решили рефинансировать, самое время проанализировать цифры. Использование калькулятора рефинансирования ипотеки может помочь вам выбрать лучшую ипотеку.

Вам нужно будет знать (или сделать некоторые обоснованные предположения) вашу новую процентную ставку и новую сумму кредита.

«После того, как вы решили рефинансировать, самое время поработать с цифрами».

После того, как вы введете данные, инструмент рассчитает ваши ежемесячные сбережения, новый платеж и пожизненные сбережения с учетом предполагаемых затрат на рефинансирование вашего дома.

Он также покажет вашу точку безубыточности рефинансирования. Получение ипотеки обычно требует уплаты сборов, часто составляющих тысячи долларов. Требуется время, чтобы рефинансирование окупилось, то есть накопленная ежемесячная экономия превысила затраты на закрытие рефинансирования.

Работа с калькулятором рефинансирования даст вам хорошее представление о том, чего ожидать. Еще лучше, когда у вас есть несколько оценок от ипотечных кредиторов, вы можете ввести условия, которые они предлагают вам, в калькулятор, чтобы определить, какой из них предлагает лучшую сделку.

Магазин с лучшими ставками рефинансирования

Теперь немного поработаем — или, что более вероятно, веб-работа и телефонные звонки. Вы хотите сделать покупки по лучшей ставке рефинансирования и получить оценку ссуды от каждого кредитора. Каждый потенциальный кредитор должен предоставить оценку в течение трех дней после получения вашей основной информации.

Смета ссуды — это простой трехстраничный документ, в котором подробно описаны условия ссуды, предполагаемые платежи, предполагаемые затраты на закрытие и другие сборы.

Сравните данные о ссуде от каждого кредитора и решите, какой из них лучше всего подходит для вас. Это хорошее время, чтобы поработать с калькулятором рефинансирования ипотеки.

Сравнить кредиторов по рефинансированию ипотеки

Рефинансирование ипотеки, шаг за шагом

Готовы взяться за процесс рефинансирования? Идти!

1. Установите свою цель.Уменьшить ежемесячные платежи? Сократить срок кредита? Избавиться от ипотечного страхования FHA?

3. Подайте заявку на ипотеку от трех до пяти кредиторов. Подайте все заявки в течение двух недель, чтобы минимизировать влияние на ваш кредитный рейтинг.

4. Выберите кредитора для рефинансирования. Чтобы выбрать лучшее предложение, сравните документ сметы ссуды, который каждый кредитор предоставляет после подачи заявки. Оценка ссуды покажет вам, сколько денег вам понадобится для покрытия расходов на закрытие сделки.

5. Заблокируйте процентную ставку.Когда вы заблокируете процентную ставку, ее нельзя будет изменить в течение определенного периода. Вы и кредитор попытаетесь закрыть ссуду до истечения срока действия фиксированной ставки.

6. Закрытие по кредиту. Это когда вы оплачиваете те заключительные расходы, которые были указаны в смете кредита и еще раз в заключительном раскрытии. Закрытие с целью рефинансирования похоже на закрытие ссуды на покупку с одним основным отличием: в конце никто не передает вам ключи от дома.

Как рефинансировать ипотеку

Поскольку ставки по ипотечным кредитам все еще низкие, имеет смысл рефинансировать ваш кредит.Вот что вам нужно знать о процессе и о том, когда это хорошая идея.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки означает, что вы получаете новый жилищный заем взамен существующего, с возможностью вывести часть капитала вашего дома в виде наличных средств. Если вы можете рефинансировать ссуду с более низкой процентной ставкой, чем вы платите в настоящее время, вы можете сэкономить на ежемесячном платеже и процентах, которые вы платите в течение срока ссуды.

Когда имеет смысл рассмотреть вопрос о рефинансировании ипотеки

Лучшее время для рассмотрения вопроса о рефинансировании ипотеки — это когда процентные ставки опускаются ниже уровня, который был на момент закрытия вашего первоначального кредита.Как показывает практика, стоит рассмотреть вопрос о рефинансировании, если вы можете снизить процентную ставку как минимум на полпроцента и планируете оставаться в своем доме как минимум несколько лет.

Еще одна хорошая возможность — это когда ваш кредит улучшается до такой степени, что вы имеете право на получение нового кредита с более низкой процентной ставкой.

Существует множество причин для рефинансирования, которые могут иметь финансовый смысл, в том числе:

• Чтобы уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке за счет обеспечения более низкой процентной ставки
• Когда затраты на рефинансирование могут быть окуплены в разумные сроки
• Чтобы получить более короткий срок, например, 15-летнюю ссуду вместо 30-летней ипотечной ссуды, чтобы вы могли погасить ее быстрее и платить намного меньше общих процентов
• Перейти с ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) на ссуду с фиксированной ставкой — разумный шаг, если вы думаете, что ставки будут расти в будущем
• Для извлечения денежных средств из собственного капитала вашего дома при рефинансировании с выплатой наличных
• Чтобы отменить ипотечное страхование, если вы накопили 20% собственного капитала в своем доме.

Зарегистрируйтесь для получения банковского счета, чтобы получать данные с помощью рекомендованных калькуляторов ипотеки и рефинансирования.

Часы рефинансирования идут

Ставки по ипотечным кредитам упали до рекордных минимумов в конце 2020 и начале 2021 годов, но начали расти в феврале. Хотя они все еще остаются относительно низкими, эксперты по ипотеке ожидают, что ставки вырастут по мере распространения вакцины от коронавируса и нормализации экономики США.

Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, не вырастут — Федеральная резервная система пообещала поддерживать ставку, близкую к нулю, до дальнейшего уведомления. ФРС не контролирует напрямую ставки по ипотечным кредитам, но его решения влияют на рынок ипотечных кредитов.

Если ипотечные ставки действительно будут соответствовать консенсусу экспертов, к концу 2021 года они, вероятно, выйдут на уровень 3,5 процента. Другими словами, окно для рефинансирования постепенно сужается, а не захлопывается.

Как рефинансировать ипотеку

Шаг 1. Установите четкую финансовую цель

Должна быть веская причина, по которой вы рефинансируете, будь то уменьшение ежемесячного платежа, сокращение срока кредита или изъятие капитала для ремонт дома или погашение долга.

«Каждая ситуация уникальна, — говорит Энн Томпсон, глава западного отдела розничных продаж Bank of America. «У всех разные приоритеты».

Что следует учитывать: Если вы снижаете процентную ставку, но перезапускаете часы 30-летней ипотеки, вы можете в конечном итоге платить меньше каждый месяц, но больше в течение срока действия кредита. Это потому, что большая часть ваших процентных платежей приходится на первые годы ипотеки.

Шаг 2. Проверьте свой кредитный рейтинг и историю.

Вам нужно будет претендовать на рефинансирование точно так же, как вам нужно было получить одобрение на ваш первоначальный жилищный заем.Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем лучшие ставки рефинансирования предложат вам кредиторы — и тем выше ваши шансы на то, что андеррайтеры одобрит вашу ссуду.

Что следует учитывать: Кредиторы стали строже предоставлять кредиты из-за неопределенности пандемии, поэтому кредитный рейтинг типичного ипотечного заемщика сейчас выше, чем в предыдущие годы. Хотя есть способы рефинансировать ипотеку с плохой кредитной историей, имеет смысл потратить несколько месяцев на повышение своего кредитного рейтинга, прежде чем начинать процесс.

Шаг 3. Определите, сколько у вас собственного капитала.

Свой собственный капитал — это стоимость вашего дома сверх суммы, которую вы должны своему ипотечному кредитору по ссуде. Чтобы выяснить это, проверьте свою выписку по ипотеке, чтобы увидеть свой текущий баланс. Затем поищите дома в Интернете или попросите агента по недвижимости провести анализ, чтобы определить текущую оценочную стоимость вашего дома. Ваш собственный капитал — это разница между ними. Например, если вы все еще должны 250 000 долларов за свой дом, а он стоит 325 000 долларов, ваш собственный капитал составляет 75 000 долларов.

На что следует обратить внимание: Вы можете рефинансировать обычный заем всего с 5-процентным капиталом, но вы получите более высокие ставки и меньшие сборы (и вам не придется платить за частное ипотечное страхование или PMI. ), если ваш капитал превышает 20 процентов. Чем больше у вас собственного капитала в вашем доме, тем менее рискованна ссуда для кредитора.

Шаг 4. Покупка у нескольких ипотечных кредиторов

Получение котировок от нескольких ипотечных кредиторов может сэкономить вам тысячи. После того, как вы выбрали кредитора, обсудите, когда лучше всего зафиксировать свою ставку, чтобы вам не приходилось беспокоиться о повышении ставок до закрытия кредита.

Что следует учитывать: Помимо сравнения процентных ставок, обратите внимание на стоимость комиссионных и на то, будут ли они выплачены авансом или включены в вашу новую ипотеку. Кредиторы иногда предлагают рефинансирование без затрат на закрытие, но взимают более высокую процентную ставку или добавляют к остатку ссуды в качестве компенсации.

Шаг 5: Будьте прозрачны в своих финансах

Соберите недавние платежные ведомости, федеральные налоговые декларации, банковские выписки и все остальное, что запрашивает ваш ипотечный кредитор. Ваш кредитор также будет следить за вашим кредитом и чистой стоимостью, поэтому заранее раскрывайте свои активы и обязательства.

Что следует учитывать: Подготовка документации до начала процесса рефинансирования может сделать его более гладким.

Шаг 6: Подготовка к оценке

Ипотечные кредиторы обычно требуют оценки рефинансирования ипотеки для определения текущей рыночной стоимости вашего дома.

На что обратить внимание: Вы заплатите несколько сотен долларов за оценку. Сообщение кредитору о любых улучшениях или ремонте, которые вы сделали после покупки дома, может привести к более высокой оценке.

Шаг 7: При необходимости подойдите к закрытию с наличными деньгами

В заключительном отчете, а также в оценке кредита будет указано, сколько денег вам нужно заплатить из своего кармана, чтобы закрыть ипотечный кредит.

На что следует обратить внимание: Вы могли бы профинансировать эти расходы, которые обычно составляют несколько тысяч долларов, но вы, вероятно, заплатите больше за счет более высокой ставки или суммы кредита. В большинстве случаев имеет больше финансового смысла оплачивать расходы авансом.

Шаг 8: Следите за своим кредитом

Храните копии заключительных документов в надежном месте и настройте автоматические платежи, чтобы не терять актуальность по ипотеке.Некоторые банки также предложат вам более низкую ставку, если вы подпишетесь на автоматическую оплату.

Что следует учитывать: Ваш кредитор может перепродать вашу ссуду на вторичном рынке либо сразу после закрытия, либо спустя годы. Это означает, что вы должны будете выплатить ипотечный кредит другой компании, поэтому следите за сообщениями электронной почты о любых таких изменениях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

Ежемесячное высвобождение денег

Рефинансирование по ставке и сроку заменяет вашу ипотеку новой ссудой с более низкой ставкой, что означает, что вам придется платить меньше кредитору каждый месяц.

«Существует значительная возможность снизить ежемесячные потребности в денежных средствах», — говорит Гленн Брункер, президент Ally Home. «В зависимости от размера ипотеки она может составлять 75 или 100 долларов в месяц или даже несколько сотен долларов в месяц».

Оплатите дом быстрее

Вы можете рефинансировать ссуду с более низкой процентной ставкой и более коротким сроком. Экономия на выплатах процентов может быть значительной, например, если вы сможете рефинансировать 15-летнюю ипотеку из 30-летней ссуды.Тем не менее, если вы вкладываете больше денег в погашение ипотеки, у вас может быть меньше денег на такие расходы, как накопление на пенсию, учебу или чрезвычайный фонд.

Исключите PMI

Если ваш первоначальный первоначальный взнос составлял менее 20 процентов, вы, вероятно, платили частному страхованию ипотечного кредита, или PMI, дополнительную плату за каждый платеж. Если рост стоимости жилья и выплаты по кредиту привели к тому, что собственный капитал превысил 20 процентов, возможно, вы сможете рефинансировать новый заем без PMI.

Используйте собственный капитал своего дома

Домовладельцы, владеющие более 20 процентами собственного капитала, иногда обращаются к рефинансированию путем выплаты наличных средств. Это когда вы рефинансируете свой жилищный кредит в новую ипотеку на большую сумму для удовлетворения определенных финансовых потребностей и получаете разницу наличными. Это может иметь смысл, если вы планируете вложить деньги обратно в свой дом в рамках крупного проекта реконструкции или погасить долг под высокие проценты.

Блокировка ипотеки с фиксированной ставкой

Если вы используете ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), которая скоро будет отменена, и вы считаете, что процентные ставки будут расти, вы можете рефинансировать ссуду с фиксированной ставкой.Ваша новая ставка может быть выше, чем та, которую вы платите сейчас, но вам гарантировано, что она не повысится в будущем.

Риски рефинансирования ипотеки

Рефинансирование не бесплатно

Рефинансируемая ипотека сопряжена с такими расходами, как плата за оформление, оценка, страхование титула, налоги и другие сборы, как и при первоначальной ипотеке. Даже если рефинансирование приведет к более низкому ежемесячному платежу, вы фактически не сэкономите денег, пока ежемесячная экономия не компенсирует стоимость рефинансирования.Вам нужно будет выполнить некоторые вычисления (используйте этот калькулятор), чтобы вычислить, сколько месяцев потребуется, чтобы достичь этой точки безубыточности. Если есть шанс, что вы собираетесь переехать раньше, рефинансирование, вероятно, не лучший вариант.

У вас может быть штраф за досрочное погашение.

Некоторые ипотечные кредиторы взимают дополнительную плату за досрочное погашение суммы кредита. Высокий штраф за предоплату может склонить чашу весов в пользу сохранения первоначальной ипотеки.

Ваши общие затраты на финансирование могут увеличиться

Если вы перефинансируете новую 30-летнюю ипотеку и полностью погасите свою первоначальную 30-летнюю ссуду, вы заплатите больше процентов, чем если бы вы сохранили исходная ипотека, поскольку вы продлеваете срок погашения кредита.

Рефинансирование и рефинансирование с выплатой наличных: в чем разница?

Когда вы рефинансируете, чтобы изменить свою процентную ставку или срок, или переключиться, скажем, с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой, это называется рефинансированием без выплаты наличных средств или рефинансированием по ставке и сроку. При рефинансировании по ставке и сроку погашение одной ссуды осуществляется за счет поступлений от новой ссуды с использованием того же имущества в качестве обеспечения. Этот тип ссуды позволяет вам воспользоваться более низкими процентными ставками или сократить срок ипотеки для более быстрого наращивания капитала.

Напротив, рефинансирование с выплатой наличных оставляет вам больше наличных, чем необходимо для выплаты существующей ипотеки, затрат на закрытие сделки, баллов и любых залогов по ипотеке. Вы можете использовать наличные в любых целях. Чтобы иметь право на рефинансирование с выплатой наличных, вам, как правило, необходимо иметь более 20 процентов собственного капитала в вашем доме.

Пример рефинансирования без выплаты наличных средств (рефинансирование по ставке и сроку)

Джессика получает ипотечный кредит в размере 100 000 долларов с процентной ставкой 5,5 процента. Три года спустя процентные ставки упали, и Джессика может рефинансировать под 4%.После 36 своевременных выплат она все еще должна около 95 700 долларов.

В этой ситуации Джессика может сэкономить более 100 долларов в месяц за счет рефинансирования и начав с 30-летнего кредита. Или она может сэкономить 85 долларов в месяц, сохраняя при этом первоначальную дату выплаты кредита, выплачивая его через 27 лет, а также снижая общую стоимость кредита примерно на 8000 долларов.

Еще лучше с точки зрения экономии на процентах было бы погашение кредита сроком на 15 лет. Ежемесячные платежи будут выше, но экономия на процентах огромна.

Пример рефинансирования с выплатой наличных

Кристофер и Андре задолжали 120 000 долларов по ипотеке на дом стоимостью 200 000 долларов. Это означает, что у них 40 процентов капитала, или 80 000 долларов. При рефинансировании с выплатой наличных они могли бы рефинансировать более 120 000 долларов, которые они должны. Например, они могли рефинансировать на 150 000 долларов. При этом они могли выплатить 120 000 долларов по текущему кредиту и иметь 30 000 долларов наличными для оплаты ремонта дома и других расходов. В результате у них останется 50 000 долларов, или 25 процентов собственного капитала.

Следующие шаги: как получить лучшую ставку рефинансирования

После того, как вы определили, почему вы хотите рефинансировать и какой тип ссуды вы хотите, вы готовы делать покупки у кредиторов и сравнивать ставки рефинансирования. Получите котировки как минимум от трех ипотечных кредиторов, включая ипотечного брокера, банка и онлайн-кредитора. Обязательно сравните их ставки, а также комиссии и другие сборы, которые могут увеличить общую стоимость кредита.

Подробнее:

Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки может помочь вам снизить процентную ставку по ссуде или ежемесячный платеж, получить доступ к части собственного капитала вашего дома или изменить программу ссуды.

Процесс рефинансирования ипотеки аналогичен тому, через который вы прошли, прежде всего, для получения ипотечной ссуды. Федеральная резервная система снизила целевую процентную ставку до 0% в марте 2020 года, что, в свою очередь, может вызвать снижение процентных ставок по ипотеке. Средняя ставка в начале апреля составляла 3,74%, и люди с отличной кредитной историей могли претендовать на ставку еще ниже.

Вот шесть шагов для рефинансирования ипотеки, чтобы воспользоваться потенциальными преимуществами, которые предлагает процесс.

1. Проверьте свой кредит

Наличие хорошей кредитной истории дает много преимуществ, и если ваш кредитный рейтинг улучшился с тех пор, как вы получили свою первую ипотечную ссуду, это может повысить ваши шансы на получение более низкой процентной ставки, чем вы платите в настоящее время. . Поэтому, прежде чем начинать процесс подачи заявки, проверьте свой FICO ^® Score ^☉ , чтобы понять вашу текущую ситуацию. Как только вы узнаете свою оценку FICO ^® , взгляните на диапазон оценок, чтобы увидеть, где вы находитесь:

• Исключительно : от 800 до 850
• Очень хорошо : от 740 до 799
• Хорошо : 670 на 739
• Удовлетворительно : 580 до 669
• Очень плохо : от 300 до 579

Вы можете бесплатно проверить свои кредитные отчеты и оценки через Experian.Многие обычные ипотечные кредиторы могут одобрить вашу заявку на ссуду, если ваш балл FICO ^® составляет 620 или выше, но баллы в диапазоне от середины 700 баллов и выше дадут вам наибольшие шансы получить низкую ставку.

Помимо вашего кредитного рейтинга, кредиторы также будут рассматривать другие факторы, такие как ваша история платежей, недавние кредитные заявки, коэффициент использования кредита, основные отрицательные моменты, такие как банкротства и потери права выкупа, и многое другое.

В результате также важно проверить свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что в нем нет неточностей.Если вы обнаружите что-то, что, по вашему мнению, является неправильным или мошенническим, оспорите это с агентствами кредитной информации. Если будет установлено, что вы правы, элемент будет исправлен или удален, что может упростить получение более высокой ставки по кредиту.

2. Определите вашу целевую ставку

Процентные ставки по ипотеке меняются ежедневно, а иногда и несколько раз в день. При таком большом количестве обновлений важно проводить исследования текущих ставок и тенденций.

Но то, что процентные ставки ниже, чем у вас сейчас, не обязательно означает, что вы сэкономите деньги.Это потому, что, как и при первоначальном процессе ипотеки, рефинансирование сопряжено с затратами на закрытие, которые могут составлять от 2% до 6% от суммы кредита.

В результате вам нужно будет определить целевую процентную ставку, которая принесет вам экономию процентов, равную или превышающую ваши затраты на закрытие сделки. С помощью онлайн-калькулятора ипотечного кредита определите, сколько денег вы бы сэкономили под проценты по более низкой ставке каждый год, затем разделите сумму конечных расходов на эту цифру, чтобы узнать, сколько времени вам понадобится, чтобы окупиться.

Если вы планируете оставаться дома дольше этого периода, вы в конечном итоге сэкономите деньги.

Также важно учитывать, что вашей целью рефинансирования может быть не получение более низкой процентной ставки. Например, у вас может быть ипотека с регулируемой процентной ставкой и вы хотите перейти на фиксированную процентную ставку, чтобы избежать колебаний ставки в будущем, или вы можете захотеть получить рефинансирование с выплатой наличных, чтобы задействовать часть капитала вашего дома. Поработайте со специалистом, который поможет вам подсчитать, чтобы убедиться, что это правильный финансовый вариант для вас.

3. Совершайте покупки и выбирайте квалифицированного кредитора

Осмотр — один из лучших способов получить более низкую процентную ставку по новому ипотечному кредиту. У каждого кредитора есть свой набор критериев для определения процентных ставок, и вы можете претендовать на более низкую ставку с одним, чем с другим.

Кроме того, затраты на закрытие сделки и сборы могут варьироваться от кредитора к кредитору, поэтому сравнение нескольких вариантов может помочь вам максимизировать свои сбережения. Запланируйте получение как минимум трех или четырех предложений от ипотечных кредиторов, чтобы дать вам хорошее представление о том, на что вы можете претендовать.Этот процесс также может помочь вам получить некоторую власть в переговорах, поскольку вы стремитесь сократить свои расходы за счет процентов и сборов.

Также, к счастью, отправка заявок нескольким кредиторам не окажет существенного негативного влияния на ваш кредитный рейтинг. Это связано с тем, что модели кредитного скоринга обычно объединяют несколько запросов от заявок на получение ипотечной, автомобильной и студенческой ссуд, если вы отправляете все заявки в течение короткого периода — обычно от 14 до 45 дней в зависимости от модели.

4. Остерегайтесь высоких комиссий за кредитование

Каждый кредитор имеет свой собственный набор комиссий за рефинансирование ипотечных кредитов, что означает, что одни кредиторы могут взимать комиссию, а другие — нет. Кроме того, некоторые кредиторы могут взимать за одни услуги больше, чем другие.

Общие комиссии, связанные с рефинансированием ипотеки, включают:

• Плата за условное депонирование и титульный взнос
• Комиссия за кредит
• Комиссия за оценку
• Комиссия за кредит
• Страховая комиссия
• Налог на недвижимость
• Комиссия за оформление
• Комиссия за дисконтирование процентной ставки (также называемые баллы)

Чем ниже комиссия, тем меньше времени потребуется для достижения безубыточности с экономией, которую вы получаете от более низкой процентной ставки.Кредиторы обычно предоставляют информацию о ссуде с оценкой затрат на закрытие сделки, поэтому не забудьте детализировать различные комиссии и сравнить их с расходами других кредиторов.

5. Будьте терпеливы при подписании ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это серьезное финансовое обязательство, поэтому очень важно, чтобы вы нашли время, чтобы прочитать полные условия вашего нового контракта. Помимо понимания комиссий, связанных с ссудой, также определите, будете ли вы платить штраф за досрочное погашение, если вы выплатите ссуду слишком рано, что может произойти, если вы снова рефинансируете или продадите дом.

Также прочтите все положения контракта, чтобы убедиться, что вы понимаете весь объем контракта с новым кредитором. Если вы не понимаете термин, не стесняйтесь попросить его пояснить.

В некоторых случаях кредитор может попытаться заставить вас подписать как можно скорее. Если вы когда-нибудь почувствуете себя некомфортно из-за этого процесса, подумайте о работе с другим кредитором. Также обратите внимание, что ипотечные кредиторы обычно разрешают вам фиксировать процентную ставку — обычно на срок от 30 до 60 дней, но иногда и на 120 дней, — что должно дать вам достаточно времени, чтобы убедиться, что вы готовы пройти через с процессом.

И если процентные ставки упадут еще ниже в течение периода блокировки ставки, вы можете поговорить со своим кредитором о «понижении» вашей ставки до текущей ставки за вознаграждение или просто начать процесс с другого кредитора.

6. Не открывайте никаких кредитов в процессе рефинансирования

В период, предшествующий рефинансированию ипотечного кредита, ни в коем случае не обращайтесь за новыми кредитными картами или займами. Поскольку ипотечный кредитор проверит ваш кредит во время подачи заявки и перед закрытием, также важно избегать открытия кредитных счетов во время процесса рефинансирования.

Есть несколько причин для этого совета:

• Кредитный рейтинг : Каждый раз, когда вы подаете заявку на получение кредита, сложный запрос может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько пунктов. В зависимости от того, где находится ваш кредитный рейтинг, потеря даже нескольких баллов может повлиять на вашу процентную ставку по новой ссуде. Избегайте любых действий, которые могут отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
• Отношение долга к доходу : отношение долга к доходу — процент от вашего ежемесячного валового дохода, который идет на выплаты по долгу — помогает определить, сколько вы можете занять с точки зрения ежемесячного платежа.Добавление большего количества долга увеличит ваш коэффициент, и в зависимости от того, где он находился до новой ссуды, это может затруднить получение одобрения на сумму ссуды, которую вы хотите.
• Риск : Ипотечный кредит — это не просто большое обязательство для вас; это также серьезное обязательство для кредитора. Если вы открываете один или несколько кредитных счетов незадолго до или во время процесса рефинансирования, это может заставить кредитора подумать, что вы испытываете финансовые трудности и полагаетесь на долг для выполнения своих финансовых обязательств.В этом случае ипотечный кредитор может потерять уверенность в вашей способности своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке и либо отклонить ваше заявление, либо назначить более высокую ставку.

Таким образом, если вы надеетесь получить новую кредитную карту или ссуду на покупку автомобиля, подождите, пока вы не закроете ссуду рефинансирования, чтобы подать заявку на открытие этих кредитных счетов.

Примите лучшее решение на основе цифр

Рефинансирование ипотеки может показаться простым процессом, но он включает в себя множество движущихся частей, включая затраты и потенциал экономии.

Не торопите процесс, пытаясь оставить его позади. Не торопитесь, чтобы присмотреться и изучить свои варианты, и воспользуйтесь тем фактом, что ипотечные кредиторы будут фиксировать вашу ставку на определенный период, чтобы проверить затраты и экономию, провести подсчеты, просмотреть условия контракта и решить, нужно ли это то, что вам нужно.

Также имейте в виду, что если ваш кредит улучшился, но у вас все еще есть возможности для запуска, у вас будет возможность снова рефинансировать в будущем.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки включает получение новой ссуды для погашения первоначальной ипотечной ссуды. Во многих случаях домовладельцы осуществляют рефинансирование, чтобы воспользоваться более низкими рыночными процентными ставками, обналичить часть своего капитала или уменьшить ежемесячный платеж с более длительным сроком погашения.

Однако перед тем, как начать процесс, важно знать как преимущества, так и недостатки рефинансирования, а также то, как этот процесс работает.

Как работает рефинансирование?

Процесс рефинансирования ипотеки похож на процесс ее получения в первую очередь.Обычно вы начинаете с поиска и сравнения процентных ставок и других условий с различными ипотечными кредиторами, чтобы увидеть, у кого из них лучшее предложение. Затем вы сравниваете это предложение с условиями вашего существующего кредита.

Если ваш кредит улучшился после того, как вы получили одобрение на получение первого займа, у вас могут быть хорошие шансы получить право на более выгодные условия.

По мере прохождения этого процесса следите за затратами на закрытие. Например, если рефинансирование вашей ссуды у нового кредитора стоит 5000 долларов авансом, а ваш новый ежемесячный платеж всего на 100 долларов меньше того, что вы платите в настоящее время, вам нужно будет оставаться дома не менее 50 месяцев, чтобы переезд окупился. Это.

Также остерегайтесь таких вещей, как штрафы за досрочное погашение, которые могут вызвать проблемы в будущем, если вы выплачиваете ипотеку досрочно или повторно выполняете рефинансирование.

Причины рефинансирования ипотечной ссуды

Есть несколько причин, по которым домовладельцы решают рефинансировать свои ипотечные ссуды. Вот некоторые из главных, о которых стоит подумать:

• Более низкая процентная ставка и платеж : Если ваш кредит улучшился или рыночные ставки упали с момента получения вашего первого займа, вы можете сэкономить на процентах с помощью более низкая ставка и ежемесячная оплата.
• Выплата наличных : Если у вас есть значительный капитал в вашем доме, вы можете обналичить его часть путем рефинансирования для оплаты счетов, финансирования крупной покупки или выкупа бывшего супруга при разводе.
• Тип изменения ставки : Если у вашей исходной ипотечной ссуды есть регулируемая ставка, переход на ссуду с фиксированной ставкой может помочь вам избежать колебаний рынка.
• Изменить срок ссуды : Обычно вы можете претендовать на более низкую процентную ставку, если сократите срок ссуды, скажем, с 30 до 20 или 15 лет.Это также поможет вам сэкономить деньги на процентах в течение срока кредита. Если вы продлите срок кредита, вы потенциально можете снизить ежемесячный платеж.

Обдумывая причины рефинансирования ипотечной ссуды, важно также учитывать подводные камни этого процесса:

• Увеличение срока ссуды может привести к выплате больших процентов.
• Обналичивание части вашего капитала приведет к увеличению суммы ссуды по новой ипотечной ссуде, что может увеличить ваш ежемесячный платеж.
• Нет гарантии, что вы получите лучшие условия по новому кредиту.
• Если рыночные ставки достаточно выросли с момента получения вашей первой ссуды, лучшего кредитного рейтинга может быть недостаточно, чтобы помочь вам получить более низкую процентную ставку.

Различные типы рефинансирования

Существует три основных типа займов рефинансирования, на которые вы можете подать заявку: процентная ставка и срок, обналичивание и получение наличных. Вот что нужно знать о каждом из них.

Ссуда ​​рефинансирования со ставкой и сроком

Цель этого типа ссуды — изменить процентную ставку, срок ссуды или и то, и другое без изменения суммы ссуды.Этот вариант лучше всего подходит, если вы пытаетесь сэкономить на ежемесячном платеже или перевести свой кредит с регулируемой ставки на фиксированную.

Ссуда ​​рефинансирования с выплатой наличных

Как следует из названия, рефинансирование с выплатой наличных включает обналичивание части собственного капитала дома. Это приводит к увеличению суммы кредита, при этом разница, как правило, равна полученной сумме.

Хотя рефинансирование с выплатой наличных может помочь домовладельцам получить денежные средства, необходимые им для определенных видов деятельности, обычно он приводит к более высоким ежемесячным платежам и процентной ставке, чем ссуда рефинансирования со ставкой и сроком.

Заем для рефинансирования с внесением наличных

Рефинансирование с внесением наличных гораздо реже, чем рефинансирование с выплатой наличных. Это происходит, когда домовладелец рефинансирует свою ипотечную ссуду и кладет деньги на стол, чтобы уменьшить свой новый остаток по ипотеке.

Возможно, стоит подумать о рефинансировании наличными, если вы находитесь в затруднительном положении по ипотеке или хотите избавиться от частного ипотечного страхования, имеете право на более низкую процентную ставку или удерживаете сумму вашей ипотеки ниже определенных лимитов.

Как мне получить кредит рефинансирования?

Требования для рефинансирования ипотеки аналогичны критериям для новой ипотечной ссуды.Кредиторы будут учитывать несколько факторов, в том числе:

• Кредитная история и оценка
• История платежей по существующей ссуде
• История доходов и занятости
• Собственный капитал
• Текущая стоимость дома
• Прочие долговые обязательства

Если если вы соответствуете стандартам кредитора, основанным на этих критериях, вы получите предложение в соответствии с риском, который вы представляете для кредитора. Если, например, у вас безупречная кредитная история, солидный доход и много собственного капитала в доме, вы можете получить одобрение на лучшие условия по новой ссуде.

Если, однако, ваш кредитный рейтинг снизился после того, как вы получили первую ипотеку, или у вас увеличился общий долг, вам может быть труднее получить одобрение на более выгодные условия.

Как рефинансирование повлияет на мой кредит?

Рефинансирование ипотечной ссуды может повлиять на ваш кредит несколькими способами. В результате важно внимательно относиться к своему текущему кредиту и разумно относиться к процессу покупки ставок. Вот некоторые вещи, о которых следует помнить:

• Подача заявления на получение ипотечной ссуды приведет к серьезному исследованию вашего кредитного отчета, что может снизить ваши кредитные рейтинги на несколько пунктов.
• Несколько запросов о кредитоспособности за короткий период — обычно от 14 до 45 дней — обычно учитываются только как один в вашем кредитном отчете. Но если вы оцениваете покупки в течение нескольких месяцев, ваши оценки могут упасть после нескольких запросов.
• Ваша кредитная история может пострадать, когда ваш старый ипотечный кредит будет закрыт и заменен новым.
• Ваши кредитные рейтинги могут упасть, если вы пропустите платеж по старой ссуде во время процесса рефинансирования.

Если ваш кредит находится в отличной форме и вы помните об этом, вы можете не заметить большого негативного влияния на вашу кредитную историю.Но если ваш кредитный рейтинг находится на грани между удовлетворительным и хорошим, одно неверное действие может затруднить получение одобрения на новый заем.

Следите за своими кредитными рейтингами до и во время процесса рефинансирования

При рассмотрении вопроса о ссуде рефинансирования и подаче заявления на нее важно знать, в каком положении вы находитесь. Регулярно проверяйте свои кредитные рейтинги, чтобы убедиться, что вас не ошеломляет отрицательная или ошибочная информация, и по возможности избегайте получения нового кредита до и во время процесса рефинансирования.

---

Хотите мгновенно повысить свой кредитный рейтинг? Experian Boost ^™ помогает, давая вам кредит на оплату счетов за коммунальные услуги и мобильные телефоны, которые вы уже оплачиваете. До сих пор эти выплаты не оказывали положительного влияния на вашу оценку.

Эта услуга совершенно бесплатна и может быстро повысить ваш кредитный рейтинг, используя вашу собственную положительную историю платежей. Это также может помочь тем, у кого плохая или ограниченная кредитная ситуация. Другие услуги, такие как ремонт кредита, могут стоить вам до нескольких тысяч долларов и помогают только устранить неточности в вашем кредитном отчете.

Что следует знать о процессе рефинансирования ипотеки

Если большая часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке идет на проценты, а не на основной баланс, возможно, вы хотите рефинансировать. Рефинансирование — это распространенный способ, которым пользуются многие домовладельцы для снижения ежемесячных выплат по ипотеке, поскольку это позволяет им получить новую ипотеку с более низкой процентной ставкой.

Рефинансирование также может помочь вам быстрее построить собственный капитал в вашем доме. С такими преимуществами вы можете задать себе один важный вопрос: сколько времени занимает рефинансирование? Согласно отчету Origination Insight Reports Элли Мэй, одной из крупнейших компаний страны, которая помогает кредиторам выдавать ипотечные кредиты, среднее время, необходимое для рефинансирования дома в 2020 году, составляет от 35 до 50 дней .Хотя это всего лишь средний показатель, он может служить хорошими временными рамками для рефинансирования ипотеки, которые помогут вам в планировании.

Начиная свое путешествие по рефинансированию, важно понимать, что входит в процесс рефинансирования жилья. Ниже мы рассмотрим этапы рефинансирования, более подробно рассмотрим, сколько времени занимает рефинансирование дома, и дадим несколько советов, как ускорить процесс рефинансирования. Прочтите, чтобы узнать о каждом этапе процесса рефинансирования и о том, сколько времени занимает каждый этап, или используйте приведенный ниже список, чтобы перейти к нужному разделу.

Процесс рефинансирования ипотеки

При рефинансировании вы выполняете те же шаги, что и при получении первоначального жилищного кредита. Это причина, по которой рефинансирование вашего дома может занять от 35 до 50 дней. Хотя от нескольких недель до месяца может показаться мучительно долгим ожиданием новой ипотеки, большую часть времени уходит на ожидание оформления ваших документов, что означает отсутствие тяжелой работы с вашей стороны.

Шаги к рефинансированию

Ниже приведены шаги по рефинансированию дома.

1. Найдите разных кредиторов

Как и при любом важном финансовом решении, важно провести свое исследование. На рынке существует множество кредиторов, стремящихся привлечь новых клиентов для получения прибыли. Как потенциальный клиент, вы можете выбрать кредитора, который работает на вас и учитывает ваши интересы. Вот некоторые вещи, на которые следует обратить внимание при изучении различных кредиторов:

• Насколько они коммуникативны
• Их процентные ставки и условия
• Обзоры и характеристики размещены в Интернете
• Служба поддержки клиентов
• Сколько времени обычно занимает процесс рефинансирования

При изучении кредиторов всегда стоит проконсультироваться с вашим текущим ипотечным кредитором, поскольку у них уже есть ваша информация в файле, что может ускорить процесс.Ваш текущий кредитор также может пожелать отказаться от комиссии за рефинансирование, что сэкономит вам деньги на затратах на закрытие сделки.

Чтобы упростить исследовательский процесс, составьте таблицу или диаграмму с указанием каждого кредитора, с которым вы контактируете. Запишите их контактную информацию, цены, которые они предлагают, и любую другую относящуюся к делу информацию. Хороший кредитный специалист также поможет вам ответить на важные вопросы, например: «Следует ли вам рефинансировать ипотечный кредит при снижении процентных ставок?» и «какой тип рефинансирования мне больше всего подходит?» Время, необходимое для этого шага, полностью зависит от вас — вы можете потратить несколько часов на поиски кредитора или несколько дней или недель.

2. Заполните заявку на кредит

После того, как вы нашли кредитора, самое время заполнить заявку на ссуду. Обычно этот процесс занимает несколько часов, но его можно ускорить, если вы организованы и подготовили всю информацию. Если у вас есть надежный кредитный специалист, он, как правило, сделает этот шаг максимально простым и обеспечит вам всю документацию, необходимую для успешного заполнения заявки на рефинансирование. Некоторые из документов, которые могут вам понадобиться для заполнения заявки на кредит, включают:

• Подтверждение дохода: Квитанции о заработной плате, банковские выписки, налоговые декларации, налоговые формы (W-2, 1099), выписки с пенсионных счетов
• Страхование: Страхование домовладельцев и страхование титула
• Подтверждение личности: Номер социального страхования, свидетельство о рождении, водительские права, номер телефона, адрес электронной почты
• Выписки о долге: Студенческие ссуды, оплата автомобилей, текущая ипотека, выписки по кредитным картам
• Кредитная информация: Кредитный рейтинг, кредитный отчет, пояснительное письмо

3.Получите ссуду эстимейт

После того, как вы подадите заявку на получение кредита, у кредиторов есть три рабочих дня, чтобы предоставить вам оценку кредита. Оценка ссуды не подтверждает и не отклоняет ваш ссуду, но предоставляет вам важную информацию, если ссуда будет одобрена. Информация о ссуде включает:

• Расчетная процентная ставка
• Ежемесячный платеж
• Итого закрывающие расходы
• Ориентировочная стоимость налогов и страховки
• Как процентные ставки могут измениться в будущем
• Штрафы за досрочное погашение кредита (если применимо)
• Отрицательная амортизация (если применимо)

После того, как вы проверите оценку своего кредита, вы сможете принять решение о том, хотите ли вы продолжить работу с этим кредитором.Все кредиторы должны использовать одинаковые формы оценки кредита, чтобы заемщики могли легко сравнивать сроки и условия, предоставляемые разными кредиторами.

4. Оценка дома

В некоторых случаях кредиторы могут запросить оценку дома, если этого требует ваш кредит. Как правило, старые дома требуют новой оценки, потому что ценность вашего дома имеет больше шансов измениться в течение длительного периода времени. Новые дома обычно не требуют аттестации. Оценка дома определяет, сколько стоит ваш дом, поэтому вы хотите, чтобы он выглядел наилучшим образом в день оценки.Если вы получите низкую оценку, это может негативно повлиять на условия вашего кредита.

Чтобы ускорить этот процесс, убедитесь, что вы готовы к оценке вашего дома как можно скорее и готовы к любым затратам. В среднем оценка дома стоит от 300 до 400 долларов. Однако стоимость может меняться в зависимости от множества факторов, таких как место проживания и размер вашей собственности. Кроме того, некоторые ссуды, например, предоставленные USDA, VA и FHA, не требуют оценки жилья.

5. Андеррайтинг

Андеррайтинг — обычно самый длительный этап процесса рефинансирования, который занимает от пяти до восьми дней или даже нескольких недель. На этом этапе вам ничего не остается, кроме как терпеливо сидеть и ждать. Во время андеррайтинга ваш кредитор изучит вашу финансовую историю, чтобы убедиться, что вы сможете позволить себе новую ипотеку и произвести оплату полностью и вовремя. Информация, которая будет рассмотрена, включает ваш кредитный рейтинг, кредитный отчет, банковские выписки, активы, доход, результаты оценки жилья и задолженность.

Чтобы этот шаг прошел гладко и быстро, убедитесь, что все документы, которые вы должны подать вместе с заявкой на получение кредита, точны и полностью заполнены. Это гарантирует отсутствие или минимальные задержки, которые помешают вам получить новый жилищный заем.

6. Проверьте свое заключительное раскрытие

Заключительное уведомление будет опубликовано после того, как ваш кредитор завершит андеррайтинг. Ваше заключительное раскрытие будет заключительной формой, в которой перечислены комиссии и расходы, которые должны быть оплачены при закрытии, а также информация о вашей новой ссуде, например, ваш ежемесячный платеж и годовая процентная ставка.На этом этапе обязательно внимательно ознакомьтесь с заключительным раскрытием информации, чтобы убедиться в отсутствии неожиданностей.

7. Закройте ссуду

Последний и последний шаг — закрыть ваш новый кредит. После того, как вы ознакомитесь с новыми условиями и положениями своего кредита и будете довольны результатами, подпишите пунктирную линию и сделайте ее официальной. Заключительное собрание обычно длится несколько часов, так как ваш кредитор рассмотрит договор и его условия.

Сколько времени нужно, чтобы рефинансировать дом?

Итак, сколько времени нужно для рефинансирования ипотеки? Рефинансирование дома занимает от 35 до 50 дней .Однако время, необходимое для рефинансирования вашего дома, может зависеть от нескольких факторов, таких как ваша организация, коммуникация и кредитор, с которым вы работаете.

Как ускорить процесс рефинансирования

В некоторых случаях вы можете захотеть как можно скорее рефинансировать свой дом. Если у вас не хватает времени, есть несколько способов ускорить процесс рефинансирования. Вот несколько советов по рефинансированию, которые могут сэкономить ваше время:

• Организация всех ваших документов и документов перед рефинансированием: Сохранение организованности очень важно, если вы хотите получить рефинансирование как можно скорее.Отсутствие документа или невыполнение всех строк в заявке на получение кредита может привести к длительным задержкам.
• Постоянный контакт со своим кредитным специалистом или андеррайтером: Общение является ключевым моментом, особенно если вы хотите быстро рефинансировать. Все мы были в ситуациях, когда сроки не соблюдались из-за того, что кто-то не предоставлял информацию достаточно быстро. Убедитесь, что вы отвечаете на все электронные письма, текстовые сообщения и звонки своевременно, чтобы помочь вашему кредитору ускорить процесс.
• Поиск своевременного кредитора: Не все кредиторы одинаковы, поэтому вы можете искать кредиторов, которые быстро обрабатывают рефинансирование. Однако то, что они могут одобрить вам рефинансирование в короткие сроки, не означает, что условия являются благоприятными. Относитесь серьезно к процессу исследования и ищите кредиторов, которые пунктуальны и предлагают привлекательные ставки и условия.
• Подпись раскрытий и документов сразу после их получения: На основании шагов, которые необходимо предпринять для рефинансирования дома, вы можете сказать, что вам нужно подписать множество форм и документов.Чем быстрее вы прочитаете, подпишете и отправите обратно эти формы, тем быстрее вы сможете рефинансировать ипотечный кредит.
• Понимание всех затрат, связанных с рефинансированием: Непредвиденные расходы в вашей форме раскрытия информации могут помешать вашим планам. Чтобы избежать этой ситуации, убедитесь, что вы знаете обо всех расходах, связанных с рефинансированием, таких как затраты на закрытие, плата за оценку жилья, сборы за отчет о кредитных операциях, сборы за андеррайтинг и гонорары адвокатам.

Облегчение процесса Refi с Mint

Не секрет, что рефинансирование дома может быть головной болью.Выполнение перечисленных выше шагов может занять некоторое время, и это не считая времени, которое может потребоваться на то, чтобы провести собственное исследование и собрать собственные документы, прежде чем связываться с ипотечным кредитором. Фактор хлопот может стать серьезным сдерживающим фактором для некоторых заемщиков.

Вот почему Mint рад представить новый опыт рефинансирования ипотечных кредитов, доступный через приложение Mint. Вместо того, чтобы тратить время на сбор информации для приложения — иногда даже не зная, какой может быть ваша ставка — новая функция Mint позволяет вам заполнить и отправить полностью цифровое приложение, предварительно заполненное данными, прямо из самого приложения.Это означает, что больше не нужно возиться в поисках старых W2.

Mint заключил партнерское соглашение с Rocket Mortgage by Quicken Loans, чтобы помочь пользователям получить необходимые им варианты рефинансирования как можно быстрее, эффективнее и действеннее. Обработка заявки может занять менее часа, и в большинстве крупных банков ваша ставка будет заблокирована после того, как вы отправите заявку. Просто перейдите на вкладку Marketplace в своем приложении Mint, чтобы начать работу.

Подведение итогов: сколько времени занимает процесс рефинансирования?

В среднем от начала до конца рефинансирование вашего дома может занять от 35 до 50 дней.При рефинансировании необходимо предпринять множество шагов, каждый из которых занимает значительный отрезок времени. От исследования различных кредиторов до заполнения заявки на получение кредита и получения оценки жилья до ожидания андеррайтинга — это лишь некоторые из шагов, которые требуют времени в процессе рефинансирования жилья. Знание того, сколько времени занимает рефинансирование жилья, может помочь вам соответствующим образом спланировать, чтобы вы могли получить новый жилищный кредит, когда он вам понадобится.

Связанные

Зарегистрируйтесь на Mint сегодня

От бюджетов и счетов до бесплатного кредитного рейтинга и многого другого —
откроет для себя простой способ оставаться в курсе всех событий.

Подробнее о безопасности

Справочник потребителей по ипотечному рефинансированию

---

21 июля 2011 г. полномочия по разработке правил для законов о защите прав потребителей, связанных с ипотекой, кредитными картами, банковскими счетами и другими потребительскими финансовыми продуктами, переданы от Совета Федеральной резервной системы в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB). Для получения информации о последних нормативных изменениях, а также дополнительной информации о покупках и использовании потребительских финансовых продуктов, посетите веб-сайт CFPB.

Упали ли процентные ставки? Или вы ожидаете, что они вырастут? Достаточно ли улучшился ваш кредитный рейтинг, чтобы вы могли иметь право на ипотеку по более низкой ставке? Хотите перейти на другой вид ипотеки?

Ответы на эти вопросы повлияют на ваше решение рефинансировать ипотеку. Но прежде чем принять решение, вам нужно понять все, что связано с рефинансированием. Ваш дом может быть вашим самым ценным финансовым активом, поэтому вы должны быть осторожны при выборе кредитора или брокера и конкретных условий ипотеки.Помните, что наряду с потенциальными выгодами от рефинансирования существуют и затраты.

При рефинансировании вы выплачиваете существующую ипотеку и создаете новую. Вы даже можете решить объединить как первичную, так и вторую ипотеку в новую ссуду. Рефинансирование может напоминать вам о том, через что вы прошли при получении своей первоначальной ипотеки, поскольку вы можете столкнуться со многими из тех же процедур — и с теми же типами затрат — во второй раз.

Зачем рассматривать рефинансирование?

Когда рефинансирование — не лучшая идея?

Имеете ли вы право на рефинансирование?

Сколько будет стоить рефинансирование?

Что такое «бесплатное рефинансирование»?

Как рассчитать период безубыточности?

Калькуляторы рефинансирования

Как вы можете сделать покупки для получения новой ссуды?

Рабочий лист покупок ипотеки PDF (292 КБ)

Подробная таблица покупок ипотеки PDF (34 КБ)

Глоссарий

Контактная информация Федерального агентства


Понижение процентной ставки

Процентная ставка по ипотеке напрямую связана с тем, сколько вы платите по ипотеке каждый месяц — более низкие ставки обычно означают меньшие выплаты.Вы можете получить более низкую ставку из-за изменений рыночных условий или из-за того, что ваш кредитный рейтинг улучшился. Более низкая процентная ставка также может позволить вам быстрее наращивать капитал в вашем доме.

Например, сравните ежемесячные платежи (по основной сумме и процентам) по 30-летнему займу с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5,5% и 6,0%.

	Ежемесячный платеж @ 6.0%	$ 1,199
	Ежемесячный платеж @ 5.5%	$ 1,136
	Разница за каждый месяц	$ 63
	Но через год разница составляет	$ 756
	За 10 лет вы сэкономите	$ 7 560

Изменение размера ипотеки

Увеличьте срок ипотеки: Вы можете захотеть получить ипотеку на более длительный срок, чтобы уменьшить сумму, которую вы платите каждый месяц.Однако это также увеличит продолжительность выплат по ипотеке и общую сумму, которую вы в конечном итоге будете платить в счет процентов.

Уменьшите срок ипотеки: Краткосрочная ипотека — например, 15-летняя ипотека вместо 30-летней — обычно имеет более низкие процентные ставки. Кроме того, вы погасите ссуду раньше, что еще больше снизит общие процентные расходы. Компромисс заключается в том, что ваши ежемесячные платежи обычно выше, потому что вы платите больше основной суммы каждый месяц.

Например, сравните общие процентные расходы по ссуде с фиксированной ставкой в ​​200 000 долларов под 6% на 30 лет и ссуде с фиксированной ставкой 5,5% на 15 лет.

	Ежемесячный платеж	Итого проценты
Кредит на 30 лет под 6,0%	$ 1,199	$ 231 640
Кредит на 15 лет под 5,5%	$ 1,634	$ 94 120

Совет: Рефинансирование — не единственный способ сократить срок ипотеки.Выплачивая небольшую надбавку к основному долгу каждый месяц, вы быстрее погасите ссуду и сократите срок своей ссуды. Например, добавление 50 долларов в месяц к вашему основному платежу по вышеуказанной 30-летней ссуде сокращает срок на 3 года и позволяет сэкономить более 27 000 долларов на выплате процентов.

Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой

Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой ставкой, или ARM, ваши ежемесячные платежи будут меняться по мере изменения процентной ставки.С такой ипотекой ваши выплаты могут увеличиваться или уменьшаться.

Вы можете почувствовать себя неуютно из-за перспективы увеличения ваших выплат по ипотеке. В этом случае вы можете подумать о переходе на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы дать себе некоторое душевное спокойствие, имея стабильную процентную ставку и ежемесячный платеж. Вы также можете предпочесть ипотеку с фиксированной процентной ставкой, если считаете, что процентные ставки будут расти в будущем.

Совет: Если ваш ежемесячный платеж по ссуде с фиксированной ставкой включает суммы условного депонирования для налогов и страхования, ваш ежемесячный платеж может измениться со временем из-за изменений в налогах на недвижимость, страховании или сборах общественных ассоциаций.

Получение ARM с лучшими условиями

Если у вас в настоящее время есть ARM, приведет ли следующая корректировка процентной ставки к значительному увеличению ваших ежемесячных платежей? Вы можете выбрать рефинансирование, чтобы получить еще один ARM с лучшими условиями. Например, новый заем может начинаться с более низкой процентной ставки. Или новый заем может предлагать меньшие корректировки процентной ставки или более низкие пределы платежей, что означает, что процентная ставка не может превышать определенную сумму. Для получения дополнительной информации см. Справочник потребителей по ипотеке с регулируемой процентной ставкой .

Совет: Если вы рефинансируете одну ARM в другую, проверьте начальную ставку и полностью проиндексированную ставку. Также спросите о корректировках ставок, с которыми вы можете столкнуться в течение срока кредита.

Получение денежных средств из капитала, накопленного в вашем доме

Собственный капитал — это разница в долларовой стоимости между остатком вашей задолженности по ипотеке и стоимостью вашей собственности. Когда вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по дому, вы можете получить разницу в виде выплаты наличными (это называется рефинансированием с выплатой наличных).Вы можете сделать это, например, если вам нужны деньги для ремонта дома или оплаты обучения ребенка.

Помните, однако, что когда вы вынимаете долю в капитале, вы меньше владеете своим домом. На восстановление вашего капитала потребуется время. Это означает, что если вам нужно продать свой дом, вы не положите столько денег в карман после продажи.

Если вы рассматриваете возможность рефинансирования с выплатой наличных, подумайте и о других альтернативах. Вместо этого вы можете сделать покупки для получения ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала.Сравните ссуду под залог собственного капитала с рефинансированием с выплатой наличных, чтобы понять, что для вас лучше. См. «Что следует знать о кредитных линиях собственного капитала» .

Совет: Многие финансовые консультанты предостерегают от рефинансирования с выплатой наличных для погашения необеспеченного долга (например, кредитных карт) или краткосрочного обеспеченного долга (например, автокредитования). Вы можете поговорить с надежным финансовым консультантом, прежде чем выбрать рефинансирование с выплатой наличных в качестве плана консолидации долга.

Наверх

Ипотека у вас долгая.

График амортизации показывает, что доля вашего платежа, которая зачисляется на основную сумму вашего кредита, увеличивается каждый год, в то время как доля, зачисляемая на проценты, уменьшается каждый год. В последующие годы ипотечного кредита большая часть платежа относится к основной сумме долга и помогает наращивать капитал. Рефинансируя ипотеку на поздних сроках, вы перезапустите процесс амортизации, и большая часть вашего ежемесячного платежа будет снова зачислена на выплату процентов, а не на капитал здания.

Амортизация кредита в размере 200 000 долларов США сроком на 30 лет под 5,9% [d]

Ваша текущая ипотека имеет штраф за предоплату

Штраф за досрочное погашение — это плата, которую кредиторы могут взимать, если вы выплачиваете ипотечный кредит досрочно, в том числе за рефинансирование. Если вы рефинансируете у того же кредитора, спросите, можно ли отказаться от штрафа за предоплату. Вам следует внимательно рассмотреть стоимость любого штрафа за предоплату в сравнении с экономией, которую вы ожидаете получить от рефинансирования.Выплата штрафа за предоплату увеличит время, необходимое для достижения безубыточности, если учесть затраты на рефинансирование и ежемесячную экономию, которую вы ожидаете получить.

Вы планируете переехать из дома в ближайшие несколько лет.

Ежемесячная экономия, полученная за счет более низких ежемесячных платежей, не может превышать затрат на рефинансирование — расчет безубыточности поможет вам определить, стоит ли рефинансировать, если вы планируете переехать в ближайшее время.

Определение вашего права на рефинансирование аналогично процессу утверждения, который вы прошли с вашей первой ипотечной ссудой. Ваш кредитор будет учитывать ваш доход и активы, кредитный рейтинг, другие долги, текущую стоимость собственности и сумму, которую вы хотите взять в долг. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы сможете получить ссуду по более низкой ставке. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг сейчас ниже, чем когда вы получили текущую ипотеку, вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку по новой ссуде.

Кредиторы рассмотрят сумму запрашиваемой вами ссуды и стоимость вашего дома, определенную на основе оценки. Если соотношение кредита к стоимости (LTV) не соответствует их руководящим принципам кредитования, они могут не захотеть предоставить кредит или могут предложить вам кредит на менее выгодных условиях, чем у вас уже есть.

Если цены на жилье упадут, ваш дом может не стоить столько, сколько вы должны по ипотеке. Даже если цены на жилье останутся прежними, если у вас есть заем, включающий отрицательную амортизацию (когда ваш ежемесячный платеж меньше процентов, которые вы должны, невыплаченные проценты добавляются к сумме вашей задолженности), вы можете задолжать по ипотеке больше, чем вы изначально одолжили.В этом случае вам может быть сложно рефинансировать.

Нет ничего необычного в том, чтобы платить от 3 до 6 процентов непогашенной основной суммы в качестве комиссии за рефинансирование. Эти расходы добавляются к штрафам за досрочное погашение или другим расходам на погашение любых имеющихся у вас ипотечных кредитов.

Комиссия за рефинансирование варьируется от штата к штату и от кредитора к кредитору. Вот некоторые типичные комиссии и диапазоны средних затрат, которые вы, скорее всего, заплатите при рефинансировании. Для получения дополнительной информации о затратах на расчет или закрытие см. Руководство для потребителей по затратам на расчет .

Совет: Вы можете запросить копию документов о расчетных расходах (форма HUD-1) за день до закрытия кредита. Это даст вам возможность просмотреть документы и проверить условия.

Регистрационный взнос. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на обработку вашего запроса на ссуду и проверку вашего кредитного отчета. Если вам отказано в кредите, вам все равно придется заплатить этот сбор.

Диапазон затрат = 75–300 долларов

Комиссия за выдачу кредита. Комиссия, взимаемая кредитором или брокером за оценку и подготовку вашего ипотечного кредита.

Диапазон затрат = от 0% до 1,5% основной суммы кредита

Очков. Балл равен 1 проценту от суммы ипотечной ссуды. Есть два типа очков, которые вы можете заплатить. Первый — это пункты дисконтирования ссуды — единовременная комиссия, уплачиваемая для снижения процентной ставки по кредиту. Во-вторых, некоторые кредиторы и брокеры также взимают баллы, чтобы заработать на ссуде. Количество начисляемых баллов может быть согласовано с кредитором.
Диапазон затрат = от 0% до 3% основной суммы кредита

Совет: Продолжительность времени, в течение которого вы ожидаете сохранить ипотечный кредит, поможет вам определить, стоит ли выплачивать баллы заранее, чтобы снизить процентную ставку. В отличие от баллов, уплаченных по вашей первоначальной ипотеке, баллы, уплаченные для рефинансирования, могут не полностью вычитаться из вашего подоходного налога в год их выплаты. Обратитесь в налоговую службу, чтобы узнать текущие правила списания баллов.

Комиссия за экспертизу. Этот сбор используется для оценки вашего дома, чтобы убедить кредиторов в том, что стоимость имущества не меньше суммы кредита. Некоторые кредиторы и брокеры включают плату за оценку как часть сбора за подачу заявления. Вы имеете право на получение копии оценки, но вы должны попросить ее предоставить кредитору. Если вы рефинансируете и у вас была недавняя оценка, вы можете проверить, откажется ли кредитор от требования новой оценки.

Диапазон затрат = от 300 до 700 долларов

Плата за техосмотр. Кредитор может потребовать осмотр термитов и анализ структурного состояния собственности инспектором, инженером или консультантом. Кредиторы могут потребовать проверку септической системы и проверку воды, чтобы убедиться, что колодец и система водоснабжения будут поддерживать достаточный запас воды для дома. В вашем штате могут потребоваться дополнительные специальные проверки (например, проверки на вредителей в южных штатах).

Диапазон затрат = 175–350 долларов США

Комиссия за рассмотрение дела / закрытие сделки. Кредитор обычно взимает с вас комиссию, уплаченную юристу или компании, которая проводит закрытие для кредитора.

Диапазон затрат = от 500 до 1000 долларов

Страхование домовладельца. Ваш кредитор потребует, чтобы на момент урегулирования у вас имелся страховой полис домовладельца (иногда называемый страхованием от рисков). Полис защищает от физического повреждения дома огнем, ветром, вандализмом и другими причинами, подпадающими под действие вашего полиса. Эта политика гарантирует, что инвестиции кредитора будут защищены, даже если дом будет разрушен.При рефинансировании вам может потребоваться только показать, что у вас действует действующая политика.

Диапазон затрат = от 300 до 1000 долларов

Сборы FHA, RDS или VA или PMI. Эти сборы могут потребоваться для ссуд, застрахованных в рамках жилищных программ федерального правительства, таких как ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Службой развития сельских районов (RDS), а также ссуды, гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA). как обычные ссуды, застрахованные частным ипотечным страхованием (PMI).Застрахованные кредиты и программы гарантий обычно применяются, если сумма кредита превышает 80% от стоимости имущества. Как государственное, так и частное ипотечное страхование покрывают риск кредитора, что вы не осуществите все платежи по кредиту.

Диапазон затрат: FHA = 1,5% плюс 1/2% в год; RDS = 1,75%; VA = от 1,25% до 2%; PMI = от 0,5% до 1,5%

Поиск и страхование титула. Этот сбор покрывает расходы на поиск записей об объекте недвижимости, чтобы убедиться, что вы являетесь законным владельцем, а также на проверку наличия залогового права.Страхование титула защищает кредитора от ошибок в результатах поиска титула. Если возникает проблема, страховка покрывает вложения кредитора в вашу ипотеку.

Диапазон затрат = от 700 до 900 долларов

Совет: Спросите у компании, у которой есть ваш текущий полис страхования титула, сколько будет стоить переоформление полиса для новой ссуды. Это может снизить ваши затраты.

Плата за обследование. Кредиторы требуют обследования, чтобы подтвердить расположение построек и улучшений на земле.Некоторые кредиторы требуют полного (и более дорогостоящего) обследования, чтобы убедиться, что дом и другие постройки законно находятся там, где вы говорите. Возможно, вам не придется платить этот сбор, если недавно было проведено обследование вашей собственности.

Диапазон затрат = от 150 до 400 долларов

Штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию за досрочное погашение существующей ипотеки. Займы, застрахованные или гарантированные федеральным правительством, обычно не могут включать штраф за досрочное погашение, а некоторые кредиторы, такие как федеральные кредитные союзы, не могут включать штрафы за досрочное погашение.Также некоторые штаты запрещают эту плату.

Диапазон затрат = процентные платежи от одного до шести месяцев

Наверх

Кредиторы часто определяют «безвозмездное» рефинансирование по-разному, поэтому обязательно спросите о конкретных условиях, предлагаемых каждым кредитором. В принципе, есть два способа избежать предоплаты.

Первый — это договоренность, при которой кредитор покрывает затраты на закрытие сделки, но взимает с вас более высокую процентную ставку. Вы будете платить по этой более высокой ставке в течение всего срока действия ссуды.

Совет: Попросите кредитора или брокера сравнить первоначальные затраты, основную сумму, ставку и платежи с учетом и без этого компромисса.

Во-вторых, комиссия за рефинансирование включается в («вкладывается» или «финансируется») в ваш заем — они становятся частью основной суммы кредита. Хотя вам не нужно будет платить наличными вперед, вместо этого вы в конечном итоге будете выплачивать эти сборы с процентами в течение срока действия ссуды.

Совет: Когда кредиторы предлагают «бесплатную» ссуду, они могут включать штраф за досрочное погашение, чтобы отговорить вас от рефинансирования в течение первых нескольких лет ссуды.Попросите кредитора, предлагающего бесплатную ссуду, объяснить все комиссии и штрафы, прежде чем вы согласитесь с этими условиями.

Используйте приведенную ниже пошаговую таблицу, чтобы дать вам приблизительную оценку времени, которое потребуется для возмещения ваших затрат на рефинансирование, прежде чем вы получите выгоду от более низкой ставки по ипотеке. В примере предполагается, что ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5% и текущий заем под 6%. Комиссия за новую ссуду составляет 2500 долларов США и оплачивается наличными при закрытии сделки.

	Пример	Ваши номера
Ваш текущий ежемесячный платеж по ипотеке	$ 1,199
Вычтите новый ежемесячный платеж	–1 073 долл. США
Это равняется вашей ежемесячной экономии	$ 126
Вычтите налоговую ставку из 1 (е.г. 1 — 0,28 = 0,72)	0,72
Умножьте ваши ежемесячные сбережения (# 3) на ставку после уплаты налогов (# 4)	126 x 0,72
Это равняется вашей экономии после уплаты налогов	$ 91
Итого комиссии по новому займу и расходы на закрытие	2 500 долл. США
Разделите общие расходы на вашу ежемесячную экономию после уплаты налогов (от # 6)	2,500 долл. США / 91
Это количество месяцев, которое потребуется вам для возмещения затрат на рефинансирование	27 месяцев

Совет: Рассчитайте финансовую выгоду от рефинансирования через один, два или три года.Сравнивается ли выгода с вашими планами остаться дома?

Если вы планируете оставаться в доме до тех пор, пока не выплатите ипотечный кредит, вы также можете посмотреть общую сумму процентов, которые вы заплатите как по старому, так и по новому ссуде.

Вы также можете сравнить прирост капитала в обоих займах. Если у вас есть текущий заем какое-то время, большая часть вашего платежа идет в основную сумму, помогая вам наращивать капитал. Если срок вашей новой ссуды превышает оставшийся срок существующей ипотечной ссуды, меньшая часть досрочных выплат пойдет в счет основного долга, что замедлит накопление капитала в вашем доме.

Наверх

Многие онлайн-калькуляторы ипотеки предназначены для расчета эффекта от рефинансирования ипотеки. Для этих калькуляторов обычно требуется информация о вашей текущей ипотеке (например, оставшаяся основная сумма, процентная ставка и годы, оставшиеся по ипотеке), новом займе, который вы рассматриваете (например, основная сумма, процентная ставка и срок), и авансовом или заключительные расходы, которые вы оплатите по ссуде. Некоторые могут запросить вашу налоговую ставку и процентную ставку, которую вы можете получить на инвестиции (при условии, что вы вложите свои сбережения).Калькуляторы рефинансирования покажут сумму, которую вы сэкономите, по сравнению с затратами, которые вы заплатите, чтобы вы могли определить, подходит ли вам предложение рефинансирования. У Национального бюро экономических исследований есть пример калькулятора рефинансирования.

Поиски ипотечного кредита помогут вам заключить наиболее выгодную сделку по финансированию. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов. Начните с получения копий ваших кредитных отчетов, чтобы убедиться, что информация в них точна (посетите веб-сайт Федеральной торговой комиссии для получения информации о бесплатных копиях вашего отчета).

Рабочий лист ипотеки — дюжина ключевых вопросов, которые нужно задать — PDF (33 КБ) может вам помочь. Вы также можете использовать нашу подробную информацию о покупках по ипотеке PDF (34 КБ). Возьмите с собой один из этих рабочих листов, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и заполните предоставленную информацию. Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, давая им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене.

Поговорите со своим текущим кредитором

Если вы планируете рефинансировать, вы можете начать с вашего текущего кредитора.Этот кредитор может захотеть сохранить ваш бизнес и, возможно, пожелает снизить или отменить некоторые из типичных комиссий за рефинансирование. Например, вы можете сэкономить на оплате поиска по заголовку, опросов и инспекций. Или ваш кредитор может не взимать сбор за подачу заявления или сбор за оформление. Это более вероятно, если вашей текущей ипотеке всего несколько лет, так что документы, относящиеся к этой ссуде, все еще актуальны. Опять же, сообщите своему кредитору, что вы делаете покупки для лучшей сделки.

Сравните ссуды перед принятием решения

Присмотритесь и сравните все условия, которые предлагают разные кредиторы — как процентные ставки, так и затраты.Помните, что покупка, сравнение и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

Федеральный закон требует от кредиторов предоставить «добросовестную оценку» в течение трех дней с момента получения вашей заявки на получение кредита. Вы можете запросить у своего кредитора оценку конечных расходов по ссуде. Смета должна дать вам подробную приблизительную оценку всех затрат, связанных с закрытием. Внимательно изучите эти документы и сравните эти затраты с расходами по другим займам. Вы также можете попросить копию формы расчета HUD-1 за день до подписания окончательных документов.

Совет: Если вы хотите убедиться, что процентная ставка, которую предлагает ваш кредитор, соответствует ставке, которую вы получаете при закрытии ссуды, спросите о блокировке ипотечного кредита (также называемой блокировкой ставки или обязательством по ставке). Любое обещание о блокировке должно быть оформлено в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что ваш кредитор объяснил все расходы или обязательства. См. Руководство для потребителей по блокировке ипотечных кредитов .

Получить информацию письменно

Прежде чем платить невозвращаемую комиссию, запрашивайте письменную информацию о каждой интересующей вас ссуде.Важно, чтобы вы прочитали эту информацию и спросили кредитора или брокера о том, чего вы не понимаете.

Вы можете поговорить с финансовыми консультантами, консультантами по жилищным вопросам, другими доверенными консультантами или своим адвокатом. Чтобы связаться с местным консультационным агентством по вопросам жилья, позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287 или посетите онлайн-агентство, чтобы найти ближайший к вам центр.

Делайте покупки в газетах и ​​Интернете

Ваша местная газета и Интернет — хорошие места, чтобы начать делать покупки для получения ссуды.Обычно вы можете найти информацию о процентных ставках и пунктах, предлагаемых несколькими кредиторами. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вам нужно часто проверять источники информации при покупке жилищного кредита.

Будьте осторожны с рекламой

Любая первоначальная информация, которую вы получите об ипотеке, вероятно, будет получена из рекламных объявлений, почты, телефона и запросов от строителей, брокеров по недвижимости, ипотечных брокеров и кредиторов. Хотя эта информация может быть полезной, имейте в виду, что это маркетинговые материалы — объявления и рассылки призваны сделать ипотечный вид как можно более привлекательным.Эти рекламные объявления могут рекламировать низкие начальные процентные ставки и ежемесячные платежи, не подчеркивая, что эти ставки и платежи могут существенно возрасти позже. Так что соберите все факты и убедитесь, что любые предложения, которые вы рассматриваете, соответствуют вашим финансовым потребностям.

Любое объявление для ARM, которое показывает начальную процентную ставку, должно также показывать, как долго эта ставка действует, и годовую процентную ставку, или годовую процентную ставку, по ссуде. Если годовая процентная ставка намного выше, чем начальная ставка, это признак того, что ваши платежи могут сильно вырасти после вводного периода, даже если рыночные процентные ставки останутся прежними.

Подсказка: Если существует большая разница между начальной процентной ставкой и годовой процентной ставкой, указанной в объявлении, это может означать, что ссуды связаны с высокими комиссиями.

Выбор ипотеки может стать самым важным финансовым решением, которое вы примете. Вы должны получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения. Задавайте вопросы о кредитных характеристиках, когда вы разговариваете с кредиторами, ипотечными брокерами, расчетными или заключительными агентами, вашим адвокатом и другими профессионалами, участвующими в сделке, — и продолжайте спрашивать, пока не получите четких и полных ответов.

---

Глоссарий |
Контакты Федерального агентства

---

Последнее обновление: 27 августа 2008 г.

Ваш ключ к успешному рефинансированию

Когда вы думаете о рефинансировании ипотечного кредита, многое будет зависеть от оценки. Если стоимость вашего дома настолько мала, что вы находитесь под водой, вы не можете рефинансировать. Если согласно вашей оценочной стоимости ваш собственный капитал составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI) или будете вынуждены приносить немного наличных, чтобы сделать рефинансирование наличными.Более того, вы можете не получить самую низкую доступную процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными.

Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе и то, как вы можете подготовить свой дом, что является ключом к успешному рефинансированию.

Ключевые выводы

• Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая обычно стоит от 300 до 500 долларов для дома на одну семью.
• Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом — лично — и изучает похожие свойства, прежде чем приступить к оценке дома.
• Обновление покраски дома, устранение беспорядка и указание на скрытые особенности могут помочь повысить шансы на высокую оценку.
• Домовладелец, который считает, что оценка слишком занижена, может подать апелляцию, но вероятность того, что оценщик изменит ее, очень мала, если нет существенных доказательств того, что оценка занижена.

Оценка жилья: ключ к успешному рефинансированию

Что такое оценка дома?

Оценка проводится лицензированным или сертифицированным специалистом, чье мнение о стоимости дома предоставляется как незаинтересованная и беспристрастная третья сторона. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но он не играет никакой роли, когда дело доходит до того, можете ли вы рефинансировать в результате полученной им стоимости.

В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику денег больше, чем стоит собственность.Если собственность позже по какой-либо причине переходит в обращение взыскания, кредитор хочет иметь возможность перепродать собственность и получить свои деньги обратно.

Оценщик посещает ваш дом от 30 до 60 минут, чтобы измерить его размеры, изучить удобства и оценить общее состояние, как внутри, так и снаружи, сделав фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты.

Затем они изучают записи о транзакциях с недвижимостью, аналогичной вашей — в идеале, с недвижимостью в вашем районе, которая недавно была продана.Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, за сколько ваша недвижимость будет продаваться, если вы выставите ее на рынок. Банк использует эту стоимость вместе с вашим доходом, активами и кредитной историей, чтобы определить, сколько и на каких условиях он предоставит вам ссуду.

Как работает домашняя аттестация

Два типа операций рефинансирования не требуют оценки: упорядоченное рефинансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования для снижения процентной ставки Управления по делам ветеранов (VA).Все остальные виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки.После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщиков, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенной стоимости жилья. Закон Додда-Франка и Закон о правде в кредитовании относятся к числу нормативных актов, которые требуют, чтобы оценки и оценки проводились независимо, с использованием установленных критериев и без постороннего влияния.”

Поскольку федеральные требования независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемого взаимодействия между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона, поскольку они пытаются повлиять на мнение оценщика до завершения оценки.

Кредиторы проявляют осторожность, чтобы избежать серьезных дисциплинарных взысканий. Кредитные специалисты и брокеры не могут выбрать оценщика, равно как и заемщик.Взаимодействие с другими людьми

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC). «Использование КУА не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика», — говорит Джо Парсонс, старший советник по кредитам в Pinnacle Capital Mortgage, Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.

Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые партнерские отношения с небольшой группой индивидуальных оценщиков и могут не использовать КУА.Или у кредитора может быть собственный отдел независимой оценки. Оценщик должен знать местные особенности местности (так называемая рыночная компетенция). Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной оценки, выпущенным Appraisal Foundation, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.

Кто платит за аттестацию?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за данную территорию.Будьте готовы заплатить кредитору от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты недвижимости стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», — говорит Эрин Бентон, вице-президент компании Decorum Valuation Services, управляющей компании по оценке в Элликотт-Сити, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить за оценку независимо от того, закрывается ли ваш кредит, потому что оценщик все еще выполнил свою работу. Хотя комиссия может показаться целесообразной, если она позволяет вам получить желаемые условия рефинансирования, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсудить стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время назначения, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика относительно того, будет ли их дом достаточно высоко оценен для рефинансирования, прежде чем они заплатят за сервис, как могли до нового регламента. В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но эти записи могут быть неточными или неполными.

Другой вариант — попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж из службы множественного листинга, — говорит Брюс Эйлион, агент RE / MAX Greater Atlanta.Спросите вежливо, поскольку агент окажет вам услугу — в отличие от продажи дома, он не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.

Что ищут оценщики?

Стоимость, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от недавних продажных цен на сопоставимую недвижимость. Тем не менее, вы ошибаетесь, если думаете, что ничего не можете сделать, чтобы помочь вашему дому достичь максимальной оценки его потенциальной стоимости.

По словам Айлион, оценка вашего дома похожа на первое свидание.Хотя вы не знаете, как ваш партнер будет любить вас или оценивать вас, ухоженный вид значительно увеличивает ваши шансы на то, чтобы вас сочли привлекательным. «То же самое и с оценкой, — говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, не загроможденной и удобной для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и замаскироваться от запаха. Вы же не хотите, чтобы оценщик торопился уйти ».

Вот как сертифицированный оценщик жилой недвижимости Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс., Описывает свой подход к работе: «Как правило, не имеет значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме царит беспорядок. Однако важно понимать, что грязный или неухоженный дом может привести к чрезмерному износу, и это состояние фактически может повлиять на его стоимость ».

По словам Ваккари, оценщик заботится о следующем:

• Состояние экстерьера и салона
• Общее количество комнат, с добавлением стоимости спален и ванных комнат
• Функциональность, включая дизайн и планировку внутренней комнаты, а также функциональное устаревание
• Улучшения кухонь и ванных комнат, окон, крыши и домашних систем (отопления, электричества и водопровода) за последние 15 лет, которые сделали дом более современным, функциональным и пригодным для жизни в соответствии с сегодняшними стандартами
• Состояние и возраст систем водоснабжения, электроснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в доме
• Внешние удобства, такие как отдельно стоящие гаражи, террасы и веранды.Бассейны и джакузи также увеличат стоимость дома
• Расположение
• Неприятные особенности, такие как внешний вид, несовместимый с остальной частью района, снизят ценность

По словам Парсонс, неплохо было бы указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны и которые потенциально могут повлиять на мнение оценщика о ценности.

Подготовка к аттестации

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его для потенциального покупателя.«Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональную реакцию», — говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливым и комфортным он будет там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».

Ваккари добавляет, что домовладелец не стал бы делать никаких изменений, например, рвать старый ковер, чтобы обнажить паркетные полы, для оценки, как это может сделать продавец. Но освежение краски дома как внутри, так и снаружи может помочь, так же как и удаление беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех частей дома, включая подвал.Наконец, говорит Айлион, «если налоговая отчетность неверна, укажите это».

В противном случае, говорит Ваккари, оценщик обязан обнаруживать проблемы и задавать вопросы, если это необходимо.

Если вы получите хорошую оценку

Поздравляю! Вы сделали важный шаг в направлении рефинансирования ипотечного кредита и экономии денег. А теперь пора обсудить с кредитным специалистом следующую серию шагов. Если вы получили положительную оценку, воспользуйтесь таким инструментом, как ипотечный калькулятор Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы узнать процентные ставки по рефинансированной ипотеке для дома вашей стоимости.Вооружившись этими цифрами, вы сможете договориться о переговорах с кредитором.

Если вы хотите обжаловать низкую оценку, у вас будет больше шансов на успех, если вы предоставите надежные данные в поддержку вашего дела.

Получение второго мнения

Иногда оценщик не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка — это всего лишь мнение одного человека», — говорит Эйлион. «Хотя это обученное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практикующие.”

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие этот процесс, что вы можете сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, он может написать письмо с апелляцией кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если домовладелец не имеет неопровержимых доказательств того, что стоимость неуместна, — говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы сможете доказать, что оценщик допустил существенную ошибку, например, неправильно указал площадь в квадратных футах или количество комнат; что они не обращали внимания на такие важные удобства, как бассейн или спа; или проигнорировал сопоставимую продажу, которая могла бы поддерживать более высокую стоимость, в то время как «выбор вишни» менее подходящей сопоставимой продажи, которая указала бы на более низкую стоимость, говорит Парсонс.

Вы также можете привести доводы, говорит Айлион, указав, что использованные объекты сравнения относились к низшему школьному округу или низшему подразделению, у которого не было ассоциации домовладельца с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимыми собственные продажи или что у них есть другие негативные внешние факторы, влияющие на стоимость, например, нахождение на оживленной улице.

«Объясните, почему они разные и не равны вашим, — говорит Эйлион. — Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными аналогами.”

Ваши варианты при низкой оценке

Если вы не можете успешно оспорить низкую оценку, как вы можете гарантировать, что рефинансирование будет проведено? Если в ходе оценки ваш собственный капитал составляет менее 80%, вы не будете соответствовать необходимому 80% -ному соотношению кредита к стоимости, и вам придется платить PMI, если только вы не решите осуществить рефинансирование наличными.

Если оценка дает вам менее 80% собственного капитала, вы можете провести рефинансирование наличными, добавив при закрытии достаточно денег, чтобы достичь этого волшебного 80% отношения кредита к стоимости и избежать PMI.

Вы можете выбрать оплату PMI прямо сейчас. Если стоимость жилья продолжит расти, вы можете позже предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своей основной суммы.

Однако, если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это подождать, пока рынок улучшится, если только вы не имеете права на участие в такой программе, как вариант рефинансирования с высоким LTV от Fannie Mae или улучшенное рефинансирование помощи от Freddie Mac. Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находившимся под водой, истекла в конце 2018 года.

Итог

Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам наилучшие шансы на то, чтобы оценщик присвоил вашей собственности максимально возможную стоимость.