Товарищества собственников недвижимости это: Товарищество собственников недвижимости (ТСН). Понятие

Налогообложение доходов ТСЖ и ТСНАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

С 01 сентября 2014 вступили в силу положения, внесенные в главу 4 ГК РФ Федеральным законом N 99-ФЗ, согласно которым введена новая организационно-правовая форма некоммерческой организации – товарищества собственников недвижимости (ТСН), к которым, в том числе, относятся, товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, создаваемая и действующая в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Товарищество собственников недвижимости – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Являясь некоммерческой организацией, созданной не для целей извлечения прибыли, ТСЖ не учитывает при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, доходы, полученные в рамках целевого финансирования.

К средствам целевого финансирования относятся:

– средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”;

– средства бюджетов

, выделяемые на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным и осуществляющим управление многоквартирными домами в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющим организациям, а также при непосредственном управлении многоквартирными домами собственниками помещений в таких домах – управляющим организациям, оказывающим услуги и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в таких домах;

– средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета осуществляющих управление многоквартирными домами товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, а также на счета специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Следовательно, товарищества собственников жилья при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль вышеуказанные поступления учитывать не должны.

С 1 сентября 2014 года товарищество собственников жилья (ТСЖ) является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а видом товарищества собственников недвижимости.

В связи с вступлением в силу Федерального закона № 99-ФЗ перерегистрация ранее созданных товариществ собственников жилья не требуется, в то же время, товарищества собственников жилья должны привести свое наименование в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ при первом изменении учредительных документов.

Со дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ.

При этом наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости”.

К вновь создаваемым товариществам собственников недвижимости, и к ранее созданным товариществам собственников жилья применяются положения статей 123.12 – 123.14 ГК РФ о товариществах собственников недвижимости. Каких-либо различий и в части налогообложения для ранее созданных объединений и для тех, которые созданы после 1 сентября 2014 года нет.

Следовательно, доходы в виде средств бюджетов, а также средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих товариществу собственников жилья, созданному в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости на цели, указанные данными положениями налогового законодательства, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Ст. 291 ГК РФ. Товарищество собственников жилья

1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

См. все связанные документы >>>

1, 2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В свою очередь понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 1 сентября 2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

С появлением с 1 сентября 2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следует учитывать, что с принятием ЖК РФ и включением в него положений о ТСЖ утратил силу Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Поэтому п. 2 комментируемой статьи нуждается в редакционном уточнении: слова «законом о товариществах собственников жилья» должны быть заменены на текст «жилищным законодательством».

Товарищество собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости – вид управления имуществом, которое выбирается в большинстве случаев. Чаще всего будущим жильцам и рекомендуют отдавать предпочтение данному варианту.

Содержание статьи

Что это такое, в чём преимущества?

Товариществом собственников жилья называют разновидности некоммерческих организаций. В них состоят люди, владеющие жилыми помещениями в доме. Организации нужны для того, чтобы управлять объектами собственности. Или для того чтобы защищать права самих членов.

В большинстве Западных стран данная практика также получила широкое распространение. В некоторых из них членство в товариществе присваивается сразу после того, как человек купил квартиру. И права на отказ ни у кого нет.

Преимущества, которыми обладает товарищество собственников недвижимости, можно описать следующим образом:

• Владелец жилья сам контролирует качество услуг, которые ему представляются. Он же следит за стоимостью и периодичностью обслуживания.
• Использование общего имущества может стать источником для дополнительных доходов. Например, при сдаче в аренду или размещении рекламы сторонних компаний.
• ТСЖ имеет право принимать любые решения, связанные с территорией и благоустройством. В этом плане какие-либо ограничения отсутствуют.

Особенности и признаки

Есть следующие особенности, характерные для данного образования:

1. Организация создаётся только на добровольных основах. Принудительное вступление и членство недопустимо.
2. Только собственники объектов недвижимости могут стать участниками. Обязательное требование – наличие признаков общности. Это значит, что члены сообщества проживают в одном многоквартирном доме. Либо в соседних домах, которые объединяются общими коммуникациями. Если речь о земельных участках, то обязательно их вхождение в единый земельный массив. Иначе само общее управление имуществом невозможно.


3. Товарищество создаётся с определённой целью. Главная среди них – управление имуществом, которое принадлежит собственникам. Это касается, в том числе, коридоров и холлов. Либо других помещений, которыми в равной степени пользуются все жильцы.

О деятельности, правах организации

Деятельность таких товариществ до сих пор не получила конкретного регулирования в законодательстве. Но этому вопросу всё-таки посвящена статья 137, входящая в Жилищный Кодекс.

В указанных нормах подробно описываются права, которыми обладает товарищество собственников недвижимости, плюсы вступления в него:

• Заключение договоров, связанных с управлением домами. Не важно, идёт речь об одном объекте, или о большем их количестве.
• Определение параметров по финансам на предстоящий год. Сюда входят такие показатели по затратам, как обслуживание и ремонт самих домов либо вспомогательного оборудования. Формирование доходной части происходит только на основе членских взносов.
• Определение размеров взносов, уплачиваемых членов в зависимости от собственности, которая им принадлежит. Обычно суммы определяются в зависимости от того, каких результатов хочется достичь в работе. И в зависимости от таких факторов, как понятие и правовое положение ТСН.
• Оказание услуг, выполнение работ по заявкам собственников помещений.
• Заключение договоров на оформление кредитов.
• Оплата работы контрагентам товарищества.
• Осуществление права собственности на имущество, которое принадлежит официально. Те вещи, что принадлежат товариществу, могут быть обменяны, переданы в порядке общего пользования, проданы.
• Часть имущества в собственности товарищества может быть передана другим лицам, до трёх человек. Если это действие не противоречит общим интересам.
• Часть общества имущества может быть изменена. Если при этом права и интересы собственников никак не нарушаются.
• Кроме того, образование имеет право оформлять в собственность земельные участки, которые прилегают к одному дому либо к нескольким.
• Организация застройки на прилегающих участках.
• Совершение любых сделок, если они не противоречат интересам сообщества. Об этом должен говорить Устав товарищества собственников.

На каких условиях создаётся?

Гражданский Кодекс не описывает условий, которые позволяют создавать подобные организации. Потому стоит ориентироваться на перечень требований, указанных в специальном законодательстве. Там же легко найдутся возможные минусы товарищества собственников недвижимости.

Внимание! Статья 135 ЖК РФ посвящена созданию товариществ.

Некоторые положения говорят о том, что товарищества создаются только на объектах, которые объединяются общими коммуникациями. Минимально необходимое количество собственников – два.

Внимание! Создание ТСЖ невозможно от имени лица, единолично владеющего всем комплексом.

Чтобы создать саму организацию, проводится общее собрание собственников. Положительное решение должно принять более половины людей, участвовавших в этом мероприятии.

Для документальной фиксации итогов собрания создаётся так называемый протокол. Он содержит информацию обо всех вопросах, которые рассматривались во время собрания. И однозначно подтверждает сам факт создания ТСЖ вместе с утверждением устава. Главное – оформить документы с соблюдением всех соответствующих правил.

Создание товарищества собственников недвижимости не предполагает указания конкретных сроков действия.

О чём ещё должен знать собственник?

Техническая документация по многоквартирному дому должна отображать сведения в полном объёме, касающиеся состава, состояния общего имущества.

Техническая документация обычно состоит из:

• Документов по техническому учёту.
• Бумаг, связанных с вводом объектов в эксплуатацию.
• Актов осмотра и проверки текущего состояния. Нужны для того, чтобы подтвердить соответствие выставленным требованиям.
• Инструкций по эксплуатации. За установление которых отвечает федеральный орган исполнительной власти. Застройщик в этом документе даёт свои рекомендации относительно содержания тех или иных объектов.

О государственной регистрации

Документы для регистрации подаются налоговым органам, которые находятся и относятся к той же территории, что и само сообщество. Подача документов проходит либо при личном визите, либо при использовании почтовых услуг.

Тогда составляется заказное письмо, дополненное описью имущество. Из необходимых документов отмечают:

1. Расписки вместе с перечнем документов.
2. Квитанции, которыми подтверждается уплата государственной пошлины.
3. Заполненные формы документов для регистрации.
4. Устав ТСЖ. Не обойтись и без протокола ведения собрания.
5. Протокол решения о том, что ТСЖ необходимо создавать.
6. Заявление в адрес налогового органа.

Некоторые важные моменты в работе

Высшим органом управления для товариществ в любом случае остаётся общее собрание. Его созывают в порядке, который описывается Уставом. Внеочередные мероприятия могут быть организованы не только учредителями, но и рядовыми членами.

Внимание! Документы на все объекты недвижимости оформляются только после того, как организация была зарегистрирована.

Сразу после регистрации необходимо отдельно проследить за тем, чтобы были заключены договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Общее собрание всех собственников должно принимать участие и в решении любых финансовых вопросов.

Они не должны оставаться компетенцией исключительно руководителей. То же самое касается вопросов об оплате труда для тех, кто выполняет те или иные функции в самом товариществе.

ТСН — Товарищество Собственников Недвижимости

Товарищество Собственников Недвижимости

С 1 сентября 2014 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые коснулись большинства граждан нашей страны. Давайте разберёмся, что к чему.

«Все, у кого есть какая-либо недвижимость, теперь могут вступать в товарищества с другими владельцами площадей, чтобы совместно решать различные вопросы и отстаивать свои права. В вышеупомянутой поправке Гражданского кодекса есть такое определение, как «Товарищество собственников недвижимости». Это настоящая революция. Ведь такое ТСН объединит не одних лишь владельцев квартир, но еще и дач, гаражей или офисов. Это любой тип недвижимости: коммерческой, некоммерческой. Типичный случай: стоит большой офисный центр, у которого масса собственников. Как управлять этим имуществом? Как договориться по принципиальным вопросам? В рамках товарищества это будет сделать проще, а Гражданский кодекс установит все процедуры по его организации, по сбору правления и по роспуску в том числе. ». (Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству).

Идея ТСЖ себя не оправдала по большому счету из-за того, что общность совместного имущества в организациях, которая включала и земельный участок, и подвальные помещения, и чердачные помещения, и иную недвижимость — ее не предоставляли жильцам в многоквартирных домах. Особенно в новостройках. И получалось, что эффективное использование этого имущества невозможно.

Немало в России было поломано копий, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, и кто разрешил сдавать чердачное помещение под ремесленную артель. Теперь такие вопросы окажутся под контролем товарищества собственников недвижимости. Еще один яркий пример: надо организовать парковку возле дома. Как это сделать и кому выделить места? Двор может принадлежать не одному дому, а двум или трем. Объединение нескольких многоквартирных домов — самый лучший вариант для нового ТСН.

Как правило, эффективное управление оправдано от 3-4 домов. Это некая экономическая модель, и такие товарищества собственников недвижимости и будут тем элементом управления, которые себя оправдают. Юридическое лицо тоже имеет право стать полноправным членом товарищества, и даже муниципалитет. А каждый человек, как говорят в Госдуме, может вступать в несколько товариществ сразу. По месту жительства, например, в одно, по месту нахождения его офиса — в другое. Если есть дача, то и в третье. Как раз владельцы садовых участков больше всех останутся  довольны таким законом.

Также касается и дачных поселков, где народ наиболее уязвимый. Потому что сейчас  все-таки дороги и коммуникации — это общее имущество, а до настоящего времени практически за проезд, за эксплуатацию сетей взималась плата, как за аренду. Поэтому здесь как раз положение направлено на то, чтобы граждане сами решали, а не за них кто-то решал, вставал на защиту их законных интересов». Это не просто новое образование. Речь идет, скорее, об упорядочивании многих серьезных вопросов: как собственникам недвижимости правильно организовать свою жизнь, как проконтролировать, чтобы поставщики услуг не выкручивали руки. При этом ТСЖ как форма управления не исчезнет, говорят в Госдуме. Ну, а те, кто захотят перерегистрироваться в новое товарищество, должны будут подать документы. Обещают, что на процедуру уйдет не больше полутора месяцев.

Актуальные вопросы правового регулирования товарищества собственников недвижимости

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. (ст. 123.12 ГК РФ).

Согласно ст. 161 ГК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Таким образом, понятия ТСН и Управляющая компания не являются тождественными, допускается, что эти структуры могут существовать одновременно. При этом само по себе наличие ТСН не предполагает, что именно оно осуществляет управление многоквартирным домом. Решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений. Для перехода полномочий на управление необходимо наличие двух условий: создание ТСН и изменение способа управления домом на общем собрании собственников.

​8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

08 Апрель 2019

8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

Мы помогаем с подготовкой и проведением общих собраний собственников, и некоторые наши заказчики проводят собрания по созданию ТСЖ. У них возникают одни и те же вопросы, поэтому мы решили написать эту статью в помощь всем собственникам, которые также хотят организовать свое товарищество собственников жилья.

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Как правильно – ТСЖ или ТСН?

Вопрос возник в 2014 году. Тогда в Гражданском кодексе РФ появилось понятие товарищество собственников недвижимости (ТСН), а в Жилищном кодексе оставалось только товарищество собственников жилья (ТСЖ), и эти понятия между собой не соотносились.

Законодатель решил проблему несколько лет назад: в Гражданском и Жилищном кодексах написали, что ТСЖ – это вид ТСН.

В письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 указано, что ТСЖ создается как вид ТСН, поэтому в наименовании указывается только вид – товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме (то, что ТСЖ – это вид ТСН) должны быть указаны в его уставе.

Минстрой РФ в письме от 22 января 2016 г. N 1367-ЕС/04 также сослался на позицию ФНС, добавив, что просто «ТСН» не имеют права быть владельцами специального счета для формирования фонда на капремонт.

Судебная практика в большинстве случаев придерживается такой же позиции. Например, постановлением АС Северо-Западного округа по делу N А42-4427/2017, признан неправомерным отказ налоговых органов в регистрации ТСЖ в Мурманске, мотивированный якобы неправильным названием.

Некоторые налоговые органы о письме ФНС до сих пор не знают, поэтому отдельным инициаторам приходится распечатывать письмо и знакомить с ним сотрудников ИФНС, чтобы не было проблем с регистрацией, другие инициаторы просто указывают в названии товарищества все варианты одновременно: ТСН «ТСЖ «Название».

Если не хотите спорить с налоговыми органами, то перед проведением собрания о создании товарищества посмотрите на названия недавно созданных в вашем городе товариществ и последуйте их примеру.

Какие вопросы надо решить на общем собрании, чтобы создать ТСЖ?

В повестку дня общего собрания о создании ТСЖ надо включить вопросы:

1. Процедурные вопросы – выбор председателя, секретаря собрания, лиц, производящих подсчет голосов (ими могут быть сами председатель и секретарь), определение порядка информирования собственников об итогах общего собрания, определение места хранения копии протокола общего собрания.

2. Выбор способа управления домом — товарищество собственников жилья.

3. Расторжение договора управления с управляющей организацией.

4. Создание ТСЖ.

5. Утверждение устава ТСЖ (рекомендуем дополнительно почитать нашу статью про содержание устава ТСЖ, ошибки в уставе товарищества и их последствия).

6. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации ТСЖ.

Очень часто собственники на этом же собрании принимают решения о выборе правления ТСЖ, председателя правления, ревизионной комиссии, утверждении сметы и других вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не проводимого собрания собственников.

Чаще всего к таким решениям никто не придирается, они реализуются, и всё хорошо. Однако на практике бывают и исключения, о которых мы должны предупредить. Некоторые суды всё-таки отмечают, что принимать такие решения собрание собственников не имеет полномочий, а поэтому они ничтожны.

Например, Новосибирский областной суд в апелляционном определении от 03.10.2017 по делу N 33-9586/2017 указал, что правление и ревизионная комиссия избираются из членов Товарищества общим собранием членов Товарищества. Однако на дату проведения собрания собственников по вопросу создания ТСЖ, членства в товариществе ни у кого не возникло и возникнуть не могло, лица, проголосовавшие за создание ТСЖ, его членами автоматически не становятся, а значит, не имели права избирать членов правления и ревизионной комиссии. Суд пришёл к выводу, что общее собрание собственников вышло за пределы своей компетенции, и признал решения по данным вопросам недействительными (ничтожными).

Обращаем внимание, что при создании многодомных ТСЖ п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что выбор правления и в случаях, определенных уставом ТСЖ, выбор председателя правления решается на общем собрании собственников помещений.

Сколько надо голосов для принятия решения о создании ТСЖ?

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Если создается ТСЖ на несколько многоквартирных домов, то голосов должно быть больше: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме.

Если ТСЖ создается в жилых домах, не являющихся многоквартирными, то решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников домов. В таком случае решения по другим вопросам — об избрании правления, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления – принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Кто подписывает протокол общего собрания при создании ТСЖ?

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены объемным приказом Минстроя России №44/пр от 28.01.2019. Если вы проводите собрание самостоятельно, обязательно ознакомьтесь с текстом этого приказа.

Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают не только председатель, секретарь, лица, производившие подсчёт голосов, но и также сами собственники. Необходимо указать их ФИО, дату и поставить подпись каждого собственника, который голосовал ЗА создание ТСЖ и утверждение его Устава.

Поэтому после составления протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников, которые проголосовали «За» создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол.

Некоторые суды считают отсутствие подписей собственников существенным нарушением. Например, так было по делу А41-27637-2016 в г. Москве, делу № 2-2477/2014 во Фрунзенском суде г. Ярославля, делу № 2-968/2015 в Тюменском районном суде, делу № 2-1245/2015 Северского городского суда Томской области, делу № 2-3271/2017 в Орехово-Зуевском суде Московской области,

Другие суды оценивают протокол не настолько строго. Например, Заводской районный суд г. Новокузнецка по делу № 2-541/2017 указал, что неотъемлемой частью решений, оформленных протоколом, являются бюллетени заочного голосования, которые, как раз и содержат все необходимые сведения о собственниках, подписи собственников, проголосовавших за принятие таких решений. Такого же мнения придерживался Октябрьский районный суд г. Омска по делу № 2-195/2018. Пензенский областной суд в апелляционном определении по делу № 33-553/2015 посчитал достаточным подписей собственников в реестре участвующих в собрании, являющемся приложением к протоколу.

В любом случае, лучше не рисковать и оформить протокол в соответствии с требованиями ч. 1.1. ст. 136 Жилищного кодекса РФ, подписав его у собственников, проголосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава.

Что нужно для регистрации ТСЖ?

Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговый орган заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25.

Кроме этого, понадобятся следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему Сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников «За» создание товарищества собственников жилья.

2. Устав ТСЖ в двух экземплярах;

3. Квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе.

Кто управляет многоквартирным домом до момента регистрации ТСЖ?

В силу ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, до государственной регистрации ТСЖуправляющая организация обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В течение 3 рабочих дней после регистрации ТСЖ управляющая организация обязана предать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Надо ли собирать заявления о вступлении в члены ТСЖ?

Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника (ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Важно! Решения собственников на общем собрании «за создание ТСЖ» не заменяют заявления о вступлении в члены товарищества. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А56-74339/2018 посчитал необоснованным довод о возникновении членства в ТСЖ у собственников на основании решения голосовавших, поскольку ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Отсутствие заявлений о вступлении в члены товарищества суды могут расценить как отсутствие реализации способа управления домом в виде ТСЖ. Например, Двадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А54-5192/2016 из-за отсутствия достаточного числа заявлений собственников пришёл к выводу, что «члены товарищества не обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, в связи с чем выбранный на собрании способ управления многоквартирным домом не реализован».

Поэтому для удобства некоторые инициаторы при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений («бюллетеням») прикрепляют дополнительно бланк заявления на вступление в члены ТСЖ. Либо заявления можно собрать вместе с подписанием протокола у собственников, голосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава. Некоторые дожидаются регистрации ТСЖ, а потом уже собирают заявления.

Как поступить при создании вашего ТСЖ – решать вам. Главное, чтобы эти заявления имелись, и они были получены от собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (иначе ТСЖ подлежит ликвидации – ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ).

Нужно ли ТСЖ получать лицензию на управление многоквартирным домом?

Ответ вроде бы очевиден и многим известен, но интернет полон статей, в которых необоснованно указано на то, что ТСЖ для управления домом якобы нужна лицензия. На самом деле, нет, лицензия нужна только управляющим организациям.

Управляющие организации и ТСЖ – это разные вещи, разные способы управления многоквартирным домом, что прямо следует из ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

В силу ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Деятельность ТСЖ по управлению многоквартирными домами предпринимательской не является, так как ТСЖ – это некоммерческое объединение (ст. 291 Гражданского кодекса РФ).

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?

Существует три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161ЖК РФ).

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товариществ собственников недвижимости (ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135ЖК РФ).

Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «а» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12ГК РФ).

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; ПисьмоМинстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12ГК РФ; ч. 2 ст. 135ЖК РФ):

— «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;

— «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.

Вместе с тем учредительные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до 01.09.2014, должны быть приведены в соответствие с действующими нормами ГКРФ (регулирующими деятельность ТСН) при первом изменении учредительных документов таких ТСЖ. Однако в этом случае изменение наименования ТСЖ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы ТСЖ, содержащие его прежнее наименование (ч. 7 ст. 3Закона N 99-ФЗ).

Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3Закона N 99-ФЗ; ПисьмоМинстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

правил партнерства в сфере недвижимости в 2020 году

Перейти к:

Приверженность партнерству в сфере недвижимости — это не то, к чему следует относиться легкомысленно, а скорее как неотъемлемый компонент успешного бизнеса в сфере недвижимости. По крайней мере, выбор правильного партнера может быть лучшим решением, которое вы когда-либо принимали. Однако столь же вероятно, что плохая структура партнерства в сфере недвижимости может помешать росту. Помня об этом, в ваших интересах проявлять должную осмотрительность и не торопиться с проверкой потенциальных кандидатов.Только тогда вы сможете осознать истинную ценность прекрасного партнерства.

С такими большими деньгами на кону в вашей типичной сделке с недвижимостью, как вы подойдете к определению наилучшего структурирования партнерства в сфере недвижимости? Ответ относительно прост: делайте домашнее задание и не торопитесь ни с чем, не будучи уверенным в своем решении. Однако, если этого недостаточно, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, есть еще несколько вещей, которые вы должны сделать (а не делать), чтобы убедиться, что структурирование вашего партнерства в сфере недвижимости будет работать в вашу пользу.Давайте рассмотрим некоторые из наиболее важных, что можно и чего нельзя делать, когда приходит время подумать о структурировании партнерства в сфере недвижимости.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и финансовой свободы. ]

Что такое партнерство в сфере недвижимости?

Партнерство в сфере недвижимости — это бизнес-структура между двумя предпринимателями в сфере недвижимости, которые решили работать вместе в профессиональной среде.В своей простейшей форме партнерство в сфере недвижимости — это именно то, на что оно похоже: два или более человека работают вместе в сфере недвижимости для достижения единой цели.

Что такое RELP?

Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости, или RELP, является более обоснованной классификацией партнерства в сфере недвижимости. Согласно Investopedia, RELP — это «организация, которая предоставляет возможность инвестировать в диверсифицированный портфель инвестиций в недвижимость». Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости определяет порядок ведения бизнеса и, в конечном итоге, облагается налогом со стороны государства.Хотя структура RELP может отличаться, они сопоставимы с другими вариантами портфеля недвижимости, такими как REIT и управляемые инвестиционные фонды, ориентированные на недвижимость.

Ожидаемая доходность часто бывает очень высокой. Однако они также сопряжены с высокими рисками. RELP продаются путем определения условий организации, подробных соглашений о партнерстве и общих инвестиционных возможностей. Как правило, RELP нацелены на институциональных инвесторов или частных лиц с высоким уровнем собственного капитала.

Многие товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости уделяют особое внимание бизнес-структуре, будь то строительство жилого квартала или деловых и коммерческих зданий.Часто RELP специализируются на конкретных проектах в сфере недвижимости, таких как элитная коммерческая недвижимость или дома для престарелых.

Является ли REIT товариществом с ограниченной ответственностью?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) не является товариществом с ограниченной ответственностью, хотя и для целей налогообложения они рассматриваются аналогичным образом. И REIT, и коммандитные товарищества могут избежать двойного налогообложения из-за их соответствующих бизнес-структур. Эти две компании различаются по многим другим параметрам, включая их инвестиционную направленность. В то время как REIT обычно работают в финансовом секторе, партнерства с ограниченной ответственностью в основном сосредоточены на энергии или природных ресурсах.Еще одно различие можно найти, посмотрев на требования к распределению для каждого из них: REIT должны выплачивать 90 процентов своих доходов. Партнерства с ограниченной ответственностью, с другой стороны, имеют цели, но они не являются обязательными.

Товарищество в сфере коммерческой недвижимости

Один из лучших способов прорваться в мир коммерческой недвижимости — это успешное партнерство. По сути, коммерческая недвижимость поднимает ставки по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость больше, требует большего финансирования и большей ответственности.Однако правильное партнерство в сфере коммерческой недвижимости может позволить двум или более инвесторам объединить свои сильные стороны (и капитал) для достижения высокой прибыли, которую может обеспечить эта недвижимость. Партнеры по недвижимости могут разделить задолженность, капитал и даже рабочую нагрузку, необходимую для запуска коммерческой недвижимости, что позволяет им стать на шаг ближе к многочисленным преимуществам, которые могут дать эти инвестиции.

Налогообложение партнерства в сфере недвижимости

Структура товарищества с ограниченной ответственностью, связанного с недвижимостью, подвергается налогообложению так же, как и бизнес с недвижимостью, находящейся в непосредственном владении.В некоторых случаях RELP можно рассматривать как корпорацию, что может привести к иной налоговой структуре. Хотя в большинстве случаев эти партнерства видят одни и те же сквозные преимущества в отношении доходов, убытков, удержаний и кредитов. Одно из многих преимуществ партнерского соглашения заключается в том, что оно предоставляет всем сторонам большую гибкость при принятии решения о том, как разделить различные прибыли и убытки.

Партнерство в сфере недвижимости за и против

Партнерство в сфере недвижимости — отличная идея для тех, у кого есть пробелы в знаниях или опыте в сфере недвижимости.По крайней мере, по-настоящему отличное партнерство может легко стать тем единственным, что нужно новым инвесторам, чтобы получить правильную оценку. Вот лишь некоторые из многих преимуществ, связанных с партнерством в сфере недвижимости:

• Правильный партнер может предоставить дополнительные ресурсы, включая капитал или обширную сеть.

• Структура партнерства в сфере недвижимости дает обеим сторонам большую гибкость в распределении прибылей и убытков.

• Партнеры могут предложить другую перспективу при анализе потенциальных сделок и инвестиций.

• Объединенные портфели от партнеров по недвижимости могут помочь внести «вау» фактор на встречи с потенциальными кредиторами.

• Партнерские отношения основаны на балансе, позволяющем обеим сторонам разделять и преодолевать ответственность и рабочую нагрузку.

По сути, хороший партнер может предложить то, чего у вас, возможно, нет в данный момент, будь то доступ к капиталу или рыночный опыт в выбранной вами области инвестирования.Тем не менее, партнерство не для всех. Рассмотрим следующие проблемы, связанные с партнерами по инвестициям в недвижимость:

• Прибыль должна быть разделена между партнерами, что снижает общую прибыль.

• Партнеры по недвижимости могут иметь очень разные стили управления, что приводит к организационному конфликту.

• Если договор о партнерстве не совсем ясен, могут возникнуть проблемы с делегированием ответственности (или убытки).

• Партнерские отношения могут создать ненужную нагрузку на здоровую дружбу.

• В некоторых случаях один партнер может принести больше, создавая неравенство в равенстве или навыках.

Лучший способ смягчить эти потенциальные конфликты — заключить четкое соглашение до того, как вы начнете вести совместный бизнес. Помните, что успешное партнерство не происходит в одночасье; Для развития успешных деловых отношений может потребоваться время.Хотя для некоторых они могут быть очень полезными, партнерские отношения не являются обязательными для ведения успешного бизнеса. Взвесьте все за и против, прежде чем заключать договор о сотрудничестве в сфере недвижимости, и выберите то, что подходит вам.

Как организовать партнерство по инвестициям в недвижимость

То, как инвесторы структурируют партнерство в сфере недвижимости, может напрямую привести к его успеху или провалу. Следовательно, ни один из деловых партнеров не должен относиться к этой части процесса легкомысленно.Прочтите эти шаги по структуре партнерства и следуйте этому процессу, когда начнете:

1. Определите, подходит ли вам партнерство

2. Оцените свои сильные и слабые стороны

3. Найдите кого-нибудь, кто хвалит ваши навыки

4. Оценить потенциал партнерства

5. Установите четко определенные роли и ожидания

6. Создать условия договора

7. Сохраняйте простоту процесса

8. Защитите себя от потенциальных проблем

9. Совместное рассмотрение бизнес-целей

Решите, нужен ли вам партнер

Определите, вне всякого сомнения, что вам действительно нужен партнер. Слишком много инвесторов в недвижимость очарованы перспективами партнерства с кем-то еще, прежде чем они даже рассматривают альтернативу. И хотя мне никогда не придет в голову мысль о том, что партнерские отношения не могут быть чрезвычайно полезными, они требуют тщательного рассмотрения, прежде чем переходить к такому сотрудничеству. Тем не менее, я утверждаю, что единственная причина, по которой вы должны сотрудничать с другим человеком, заключается в том, что они приносят что-то новое на стол, чего вам сейчас не хватает. Возможно, у них есть доступ к капиталу или они больше связаны с местным сообществом.Как бы то ни было, определите, что вы получите от партнерства, и определите, перевешивают ли преимущества недостатки.

Проведите самооценку

Структурирование партнерства в сфере недвижимости больше связано с подбором квалифицированных кандидатов, чем с чем-либо еще. Однако слишком многие инвесторы в недвижимость тратят слишком много времени на оценку своего потенциального партнера и недостаточно времени на оценку себя. Как оказалось, оба невероятно необходимы. Фактически, я считаю, что объективная самооценка так же важна, как и собеседование с кандидатом, если не больше.Самооценка выявит области, в которых вы в настоящее время испытываете недостаток, и те, которые считаются сильными. По крайней мере, это станет отличной отправной точкой при поиске партнера. Только когда вы будете уверены в том, что сейчас приносите, вы можете быть уверены в том, что вам нужно искать в партнере. Однако стоит отметить, что это работает только в том случае, если вы полностью честны с собой. Выделите время, чтобы обозначить свои сильные и слабые стороны, и используйте полученные знания, чтобы начать структурирование партнерства в сфере недвижимости.

Найдите подходящего партнера

По крайней мере, партнеру следует поручить принести что-то совершенно новое на стол. И хотя ваш потенциальный партнер вполне может поделиться некоторыми уникальными навыками, которые вы уже демонстрируете, он должен предлагать дополнительный набор навыков. Другими словами, партнер, к которому вы решили присоединиться, должен заполнить определенную пустоту и удовлетворить конкретную потребность. Только благодаря дополнительным навыкам ваш бизнес станет более универсальным и лучше подготовленным к тому, что готовит рынок недвижимости.

Не забывайте о должной осмотрительности

К участию в партнерстве по недвижимости нельзя относиться легкомысленно, и вы не должны делать это, не задумываясь о вещах с объективной точки зрения. Как я уже говорил, вы должны быть уверены, что вступаете в партнерство по правильным причинам, но не менее важно, чтобы вы выбрали правильного партнера. Они не только должны дополнять ваши навыки, чтобы максимизировать вашу полезность, но и должны быть кем-то, кому вы безоговорочно доверяете. При проверке вашего потенциального партнера крайне важно, чтобы он хорошо выполнял свою работу.Более того, вы должны сами убедиться в этом. Вы последний привратник, поэтому убедитесь, что вам комфортно, что ваш партнер компетентен.

Определите роли и ожидания

Прежде чем вступать в партнерство, в ваших интересах определить, чего ожидать от каждого человека и какие роли он будет выполнять. Таким образом вы снизите риск возникновения серьезных проблем в будущем. Стоит отметить, что чем четче вы сможете определить соответствующую роль каждого партнера, тем лучше.Буквально не должно быть никаких расхождений в том, какую роль вы будете играть в ходе вашего участия в бизнесе. Кто будет управлять финансами? Кто будет отвечать за маркетинг? Кому из вас предстоит вести переговоры за заключительным столом? Партнерам нужно будет знать, кто что делает хорошо, прежде чем возникнет такая ситуация. Таким образом вы сможете установить разумные ожидания, которых будет придерживаться каждый партнер.

Установить условия

Как только вы решите, как делегировать обязанности, пора перейти к более сложному разговору: делегировать прибыли и убытки.Все партнерские структуры по инвестициям в недвижимость имеют своего рода договор, определяющий точные условия соглашения для бизнеса. Общая структура будет определять, какая часть прибыли будет отдана бизнесу, а затем как остатки будут разделены между партнерами. Например, условия вашего соглашения могут заключаться в том, чтобы 40 процентов прибыли оставалось в бизнесе, а затем после этого делилось 50/50 между партнерами. Есть бесконечные возможности для условий соглашения, просто убедитесь, что вы найдете такие, с которыми согласны обе стороны.

Сохраняйте простоту

Избегайте чрезмерного усложнения, когда вы входите в реальную структуру вашего партнерства. Вам нужно предвидеть бизнес-операции, но вам не нужно устанавливать перерывы на обед в это время. Не забывайте оставаться сосредоточенным во время переговоров и делайте вещи простыми (но тщательными). В это время также важно помнить, что нельзя переборщить с юридическим жаргоном. Оба партнера должны четко понимать, во что они ввязываются. Формальность важна для поддержания профессионализма; однако вам нужно точно понимать, во что вы ввязываетесь.Работайте с поверенным по недвижимости или командой юристов и говорите на понятном всем языке.

Защити себя

На этом этапе вы работали над созданием идеального делового партнерства, но это не гарантирует, что оно будет защищено от проблем. И вы, и ваш партнер должны принять меры, чтобы защитить себя на случай, если в будущем что-то пойдет не так. Это означает создание надлежащей бизнес-структуры для защиты ваших личных активов, будь то через ООО или что-то еще.Защита себя также означает, что вы уделяете время обсуждению того, что может произойти во время любых возможных деловых разногласий. Это включает определение того, как будут разделены убытки, что произойдет, если один из партнеров захочет покинуть компанию, а также процесс роспуска бизнеса. Затем каждое из этих условий должно быть рассмотрено юристом и заключено в обязательный договор. Хотя никто не хочет, чтобы случился худший сценарий, вы и ваш партнер должны быть защищены, если это когда-либо произойдет.

Задайте цели

Не пренебрегайте долгосрочными целями и стремлениями вашего потенциального партнера. Фактически, понимание того, что ваш партнер хочет от этого обмена, имеет неоценимое значение, особенно для начинающих компаний. Если бы ничто иное, получение более четкого представления о том, чего ваш партнер хочет от надвигающегося партнерства, может заставить все двигаться вперед. Тем не менее, вы должны быть уверены, что все ваши цели соответствуют друг другу. Нет смысла сотрудничать с кем-то, у кого другие намерения. В лучшем случае вы будете работать над достижением разных целей.В худшем случае вы можете поставить под угрозу всю компанию.

Сводка

Партнерство в сфере недвижимости — отличный способ начать свой бизнес. Если вы надеетесь сотрудничать с кем-то, чтобы вывести свою карьеру на новый уровень, вам лучше убедиться, что это правильный человек. С правильным партнером нет причин, по которым вы не могли бы ожидать, что ваш бизнес будет расти в геометрической прогрессии. Поэтому убедитесь, что вы проявляете должную осмотрительность и, прежде всего, следите за правильным структурированием.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для финансирования своих сделок с недвижимостью. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Сложность инвестиционного партнерства в сфере недвижимости

Как инвестировать в недвижимость через партнерство или спонсора недвижимости

Недвижимость может стать ценной частью вашего инвестиционного портфеля.Он обеспечивает диверсификацию активов, хеджирование от фондового рынка и колебаний процентных ставок, возможность повышения стоимости и, возможно, некоторые налоговые льготы. Однако владение инвестиционной недвижимостью может быть сложной задачей. Добавьте сюда структуру партнерства по инвестициям в недвижимость, и сложность только возрастет.

Не говоря уже о работе, связанной с выбором и приобретением собственности, а также капитала (или долга), необходимого для ее оплаты, вы должны сдавать в аренду и содержать свою собственность, оплачивать счета по всем налогам и операционным расходам, а также вести точные бухгалтерские книги и записи для проект.Хотя сложность этих задач варьируется в зависимости от характера собственности, ваших личных навыков и финансов, многие люди предпочитают сотрудничать с другими, чтобы разделить обязанности и преимущества владения недвижимостью.

Если вы решите инвестировать через партнерства в сфере недвижимости, выбор того, с кем работать и как вы будете инвестировать с ними, имеет решающее значение. Сильный партнер может помочь повысить прибыльность ваших инвестиций, в то время как слабый может нанести вам денежный ущерб, беспокойство или стресс, а также может поставить под угрозу вашу репутацию или кредит.

Партнерство в сфере недвижимости с друзьями и семьей

Один из наиболее распространенных типов партнерств по инвестициям в недвижимость формируется, когда друзья или члены семьи решают объединить свои ресурсы для покупки и совместного управления недвижимостью. Это позволяет людям покупать активы большей ценности, чем они могли бы позволить себе самостоятельно.

Оперативно инвесторы часто разделяют работу в зависимости от своих навыков и ресурсов. Например, одно лицо может выполнять или контролировать техническое обслуживание и ремонт, в то время как другие отвечают за аренду и работу с арендаторами, ведение бухгалтерских книг и записей, распределение доходов между партнерами и подготовку налоговых документов.Различные задачи могут быть распределены между сторонами равномерно или неравномерно или сдаваться в аренду третьим сторонам за определенную плату.

Есть определенная врожденная привлекательность к работе с людьми, которых вы уже знаете и которым доверяете. Однако партнерские отношения с друзьями или членами семьи в сфере недвижимости часто усложняют отношения. Это особенно верно, если кто-то не может должным образом справиться с возложенными на него задачами, если инвестиции не выполняются так, как ожидалось, если после закрытия требуется дополнительный капитал или если стороны имеют разные ожидания относительно сроков и характера стратегия отступления.

Партнерские отношения с партнерами по инвестициям в недвижимость

В другой распространенной форме партнерства в сфере недвижимости одна сторона будет основным владельцем собственности, а другая сторона будет иметь меньшую долю в капитале, но будет нести ответственность за управление имуществом и операции. Операционный партнер обычно получает плату за управление этими услугами в дополнение к распределению в счет своей доли владения.

«Кожа в игре» операционного партнера отличает эту ситуацию от случая, когда владелец просто нанимает профессионального менеджера за определенную плату.В последнем случае менеджер — это сторонний профессионал, не заинтересованный в результатах инвестиций (кроме того, что его снова наняли в следующем году).

Оперативные партнерства в сфере недвижимости распространены для инвестиций, которые имеют более чем несколько арендаторов, для проектов с добавленной стоимостью, когда ремонтные работы проводятся заранее с целью модернизации, перепрофилирования или изменения положения собственности на рынке, а также для операционной недвижимости, такой как гостиницы, дома престарелых и складские помещения.Эти типы товариществ в сфере недвижимости могут также использоваться для создания объектов недвижимости с одним арендатором, требующей ремонта или других капитальных улучшений, более близких к «кабинетным инвестициям» с точки зрения мажоритарного собственника.

Оператор обычно является профессионалом в сфере недвижимости с прямым опытом управления данным типом актива. Соответственно, оператор будет по своему усмотрению осуществлять повседневное управление недвижимостью, в то время как мажоритарный владелец сохранит контроль над основными решениями, такими как условия аренды или бюджет, объем ремонта и продажа или рефинансирование проекта.

Пассивные инвестиции в недвижимость

Существует также ряд возможностей пассивного инвестирования в недвижимость, в которые инвесторы могут внести свой вклад, а спонсор (обычно профессиональный оператор недвижимости) будет управлять всеми аспектами инвестиций, включая важные решения. Спонсор может вносить или не вносить свой собственный капитал в проект. Эти инвестиции обычно структурированы как товарищество с ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью, и партнеры или участники не обязательно знают друг друга.

Независимо от того, какой тип партнерства вы выберете, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы гарантировать, что ваши инвестиции будут обрабатываться в соответствии с вашими ожиданиями.

1) В письменной форме изложите свое согласие на все товарищества по инвестициям в недвижимость.

• Определите, кто будет предоставлять определенные услуги (например, юридические, финансовые, операционные), какие сборы, если таковые будут, будут выплачиваться за услуги и как эти сборы будут рассчитываться в течение периода владения.
• Определите, кто отвечает за принятие решений, и какой процент партнеров должен дать согласие на выполнение различных типов действий (т.е., повседневные или важные решения). Включите процедуру разрешения споров.
• Укажите, что произойдет, если партнер умирает, становится недееспособным или желает выйти из инвестиции раньше других партнеров. Положение, которое заменяет наследников партнера в случае смерти или недееспособности, может быть приемлемым для пассивного инвестора, но может оказаться проблематичным, если этот партнер был неотъемлемой частью деятельности или имел право принимать решения, особенно если наследникам не хватает искушенности первоначального партнера. или навыки.
• Запомните первоначальные взносы сторон в капитал и то, как будут рассматриваться будущие требования к капиталу.
• Определите частоту и способ распределения денежных потоков и доходов от событий капитала или от рефинансирования.
• Обеспечить резерв денежных средств на непредвиденные расходы.

2) Знайте свои ограничения и цели.

• Если вы берете на себя управленческие обязанности, убедитесь, что у вас есть возможность их выполнять или что у вас есть запасной план на случай, когда жизнь будет мешать, иначе вы можете поставить под угрозу инвестиции для всего партнерства.
• Обсудите предполагаемую стратегию выхода объекта со своими партнерами перед покупкой. Если вы хотите краткосрочных инвестиций, в то время как ваши партнеры думают о долгосрочном удержании, вы настраиваете себя на изжогу.
• Подумайте о своей толерантности к риску и сравните ее с общим риском конкретной инвестиции. Подумайте, что может пойти не так, и есть ли у вас и ваших партнеров финансовые и эмоциональные возможности для решения таких ситуаций. Если посадка неудобна с самого начала, она вряд ли улучшится со временем.
• Обдумайте свои отношения с партнерами. Хорошо ли вы работали вместе в прошлом, особенно в вопросах, связанных с деньгами? Достаточно ли прочны ваши отношения, чтобы выдержать срыв или провал инвестиций? Защищает ли инвестиционное соглашение вас (и собственность) от плохих действий со стороны коллеги-инвестора?

3) Проявляйте в отношении своих партнеров такую ​​же должную осмотрительность, как и в отношении собственности.

• Если вы инвестируете с профессиональным спонсором, проведите собственное исследование, чтобы оценить опыт, надежность, персонал и послужной список этой стороны.То же самое, если вы работаете с операционным партнером. Попросите ссылки. Поймите, какие сборы с вас будут взиматься и когда, и есть ли экономические препятствия или ориентиры, которые должны быть удовлетворены, чтобы профессионал заработал эти сборы.
• Вы также должны проявлять должную осмотрительность, если инвестируете с друзьями и семьей. Как минимум, убедитесь, что у всех участвующих сторон есть финансовые средства, чтобы выдержать полную потерю основной суммы долга и покрыть свою долю капиталовложений по «худшему сценарию». Если друг или член семьи занимается какими-либо операционными проблемами, убедитесь, что у него или нее есть опыт и время, чтобы выполнить работу должным образом (см. Маркер выше). Делегирование некоторых задач профессиональным подрядчикам или менеджерам может обеспечить душевное спокойствие и неизбежно будет стоить меньше, чем разорванные отношения.
• Также чрезвычайно полезно иметь доверенного стороннего специалиста, такого как поверенный, бухгалтер или финансовый советник, который может беспристрастно проконсультировать предприятие в случае спора.

4) В случае сомнений обращайтесь к профессионалам.

• Использование внешних специалистов может стоить больше в краткосрочной перспективе, чем выполнение всего самостоятельно, но хорошие специалисты часто стоят своих денег. Помимо опыта в вопросах недвижимости, они часто лучше подготовлены к тому, чтобы рассматривать вопросы, связанные с недвижимостью, как деловые, а не эмоциональные. Кроме того, многие профессионалы в области коммерческой недвижимости, такие как управляющие недвижимостью, могут обеспечить экономию средств за счет экономии на масштабе, более глубокого знания применимого рынка и арендных ставок, а также более широкой сети фирм в отрасли, к которым можно обратиться за помощью или к третьей стороне. Сервисы.
• Сторонние специалисты особенно полезны, если ваша собственность не является местной, если вы часто путешествуете, если ваша собственность или арендаторы, вероятно, потребуют значительного технического обслуживания или ремонта, или если для вас нецелесообразно быть доступным 24-7 в случае аварии. здание или аварийный арендатор.

Независимо от того, как вы решите действовать, заранее задокументируйте ваше понимание с вашими партнерами и внешними специалистами. Когда инвестиции приносят ожидаемый результат, легко исправить или простить ошибки или отклонения от договоренностей сторон.Более серьезным испытанием является то, как ведут себя ваши партнеры, когда что-то идет не так. Если вы заранее подготовитесь к худшему, это поможет справиться с ожиданиями.

Следование этим советам не может гарантировать, что ваше партнерство по инвестициям в недвижимость будет настолько прибыльным и безупречным, как вы могли бы пожелать, но это повысит ваши шансы на то, что у вас будет положительный инвестиционный опыт с вашими партнерами.

[Примечание редактора: чтобы узнать больше об этой и смежных темах, вы можете посетить следующие веб-семинары: комплексная проверка сделок с недвижимостью, инвестиции в коммерческую недвижимость и инвестиции в жилую и многоквартирную недвижимость.Это обновленная версия статьи, первоначально опубликованной 10 января 2018 г.]

© Все права защищены. Май 2020 г., ООО «DailyDAC ™» d / b / a / Financial Poise ™

Мощный (и прибыльный) способ начать работу

Недавно в подкасте BiggerPockets я взял интервью у Эшли Кер, которая рассказала, как начала инвестировать в недвижимость без денег, предлагая другие услуги, такие как поиск сделки, предоставление знаний и управление недвижимостью.

Учиться на работе

В подкасте BiggerPockets №348 я спросил Эшли, как она получила свою первую сделку и как выглядели ее первые инвестиции.Вот что она сказала.

Итак, когда я закончил колледж, я устроился бухгалтером в фирму CPA. Я продержался шесть месяцев — хорошо, налоговый сезон.

И я решила, что просто останусь дома, мама. Затем отцу моего друга совершенно необходимо было, чтобы кто-то на неполный рабочий день управлял несколькими жилыми комплексами. Итак, я согласился это сделать.

Это была маленькая крохотная комнатка с коробками с бумагами и ящиком с ключами, и он такой: «Вот, держи. Сможете ли вы с этим работать? »

Началось с 40 единиц; сейчас 80 единиц.Итак, я просто посмотрел на то, что он делал. У него также есть много коммерческой недвижимости. И я просто сказал: «Почему я не могу этого сделать?»

Я нашел партнера, у которого были деньги, и сказал: «Знаешь, я уже год занимаюсь этим для этого большого комплекса. Я знаю, что делаю, и могу справиться с дуплексом ».

Посмотрели один дуплекс, сразу купили. Других предложений не было. Это было в очень маленьком городке.

А потом, с тех пор, я просто начал расти и развиваться самостоятельно.Так я начал. Я устроился на работу, которой занимался каждый день. И это действительно заставило меня действовать.

Думаю, если бы я не бросил свою бухгалтерскую работу и не перешел на нее, я, вероятно, никогда бы не стал инвестировать в недвижимость.

Я согласен с Эшли! Это такой хороший момент.

Я думаю, что начать с этого — отличная идея. Я думаю, что многие люди упускают из виду это — идею начать работу в ситуации, а не просто сразу же приступить к делу.Это может быть первый шаг, или детский шаг, или обучающие колеса, которые нужны кому-то для перехода к инвестированию.

Я красил дома для своего наставника Кайла. Я нарисовал для него дома примерно за 300 баксов. Я был самым дешевым маляром из когда-либо живших.

Но именно это заставляло меня чувствовать себя все более комфортно с арендой, поскольку я работал с ним все больше и больше. У нас по-прежнему прекрасные отношения. Итак, это действительно хороший способ начать.

Сила в партнерстве

Я хотел узнать больше о том, как Эшли нашла партнеров в начале своей инвестиционной карьеры.Вот что она сказала.

Это был тот парень, который нанял меня [первоначально], его сын.

Я сказал: «Посмотри, что делает твой отец. Вы тоже должны это сделать. А он такой: «Ты прав».

Итак, я разорвал для него сделку, объяснил, как она работает, и он вложил деньги в покупку первой собственности. Мы вместе создали ООО, а затем купили недвижимость за наличные. Он держал ипотеку.

Связанный: Полное руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость

Итак, через пару месяцев мы нашли другую квартиру, которую хотели купить.Мы пошли в банк, заложили ипотеку на первую собственность и забрали его наличные. Он держал закладную на вторую собственность, и так обстоит дело сегодня — эти две собственности.

Самым важным было рассказать ему, как это может работать, показать ему примеры того, что делает его отец, и указать, что он тоже может это сделать.

Я только что показал ему, какие деньги он может заработать, потому что он будет увеличивать долю в здании, он будет получать часть денежного потока, и он также получал проценты по ипотеке.На самом деле это была для него довольно прибыльная сделка. Потом мне все удалось. Он ничего не делает для этого, что звучит плохо, но он любит деньги, и я обо всем забочусь.

Я люблю, люблю, люблю это, и я много говорю об этом на вебинарах.

Если у вас есть опыт и знания, то деньги приносить не нужно. Найдите кого-нибудь еще, у кого есть деньги, но нет знаний и опыта.Вы используете это. Я думаю, что люди недооценивают это. Эшли продолжила:

Итак, мы уже некоторое время работаем вместе. Прямо сейчас у нас есть четыре объекта недвижимости, один из которых состоит из шести квартир. А потом мы продали еще две, которые были в нашем портфолио.

Я начал с другого партнера, наверное, два года назад. Он был просто другом, и у него была пара собственных владений. Мы нашли этот город, который просто … это был город съемщиков. Люди просто не могли позволить себе жилье. Итак, мы купили там пару объектов.Мы сделали все 50/50; мы делим деньги.

Затем, когда мы рефинансировали, мы оба были в ипотеке. Он занимается обслуживанием, а я — арендой и отношениями с арендаторами.

Итак, это мой второй напарник. У меня сейчас двое.

Это определенно стоит отметить. Партнерские отношения могут быть разными. Некоторые партнеры являются финансовыми партнерами, вкладывают все деньги и не выполняют никакой работы. У меня тоже есть такие партнеры.

А в остальное время вашему партнеру 50 на 50.Вы просто разделяете роли и делите деньги. Это тоже нормально.

Связанный: 5 вопросов, которые следует задать при выборе инвестиционного партнера

Итак, когда люди чувствуют себя застрявшими и не могут инвестировать, потому что у них нет денег, всегда есть способ разобраться.

Еще есть способ найти деньги. Учить.

Обращение к потенциальным партнерам

Затем мой соведущий Дэвид Грин хотел знать, что именно сказала Эшли, когда пришла к сыну своего босса и сказала ему, что они должны заключить сделку вместе.Как она сформулировала предложение и показала ему, что это хорошая идея?

ОК. Первое, что я сделал — и я очень плохо это помню — я просто вложил ему в ухо кусочки информации. Я не забивал его цифрами или чем-то подобным. Я просто привел ему примеры людей, которых мы знали, включая его отца.

Я сказал ему, посмотрите, какой успех они добились. Его дядя сделал то же самое с недвижимостью. Я просто засунул ему в ухо маленькие самородки. А потом, когда я действительно нашел собственность, я принес ему номера и все остальное.К тому времени у него уже был интерес к инвестированию в недвижимость, и я ему это понравился.

Он посмотрел на числа и пошел со мной осмотреть собственность. В то время у него действительно был сосед по комнате, который был очень кстати. Его сосед по комнате сказал: «Эй, я могу помочь вам отремонтировать и быть частью этого».

Так что, это просто засунули ему в ухо жучок и накапливали его. Затем, когда я был готов к действию — типа «Эй, посмотрите, вот эта возможность прямо сейчас» — я показал ему, что он будет получать от процентов через 15 лет и каков потенциальный денежный поток.

А потом просто капитал, который мы вложим в него.

Это здорово. Ключ в том, чтобы все уже было выяснено. Ему не нужно было делать то, что ему было неудобно. Она сказала: Вот то, что мне нужно от вас. Вот как будет выглядеть сделка. Вот что мы будем делать.

Ему очень легко сказать: «Хорошо, я на борту». Она облегчила человеку партнерство с ней.

Малоизвестный отличный совет

Одна вещь, которую мы сделали, — это основали ООО, и мы получили друг от друга полисы страхования жизни.Так что, если с ним что-то случится, я могу использовать полис страхования жизни, чтобы выкупить его, и наоборот.

Ого, подумал я. Мы сняли 350 серий, и я не думаю, что мы когда-либо давали такой совет. Это такой хороший совет.

Это говорит о страхе людей потерять деньги больше, чем «вот все деньги, которые вы можете заработать». Она вышла и показала этому человеку, как они защищены, прежде чем сказать, что ей от них нужно.

Мы заключили операционный договор, а затем полисы страхования жизни.Я была замужем, а его тогда не было. Так что, если с ним что-то случится, это достанется членам его семьи. И я не хотел управлять этим имуществом с двумя его братьями и сестрами и его родителями. И он вообще не хотел управлять собственностью.

Так что, если со мной что-то случится, он скорее выкупит мою семью, а потом, вероятно, все продаст.

Мы наняли юриста для составления соглашения. Тот же самый, что мы сделали для закрытия собственности. Я действительно использовал ее раньше, когда строил свой собственный дом.Мы использовали его для разных целей, так что это всего лишь небольшой местный поверенный.

На самом деле она дала мне черновик, который она использует для рабочего соглашения. И она позволила мне войти и пояснить, как я этого хочу. А потом одобрила, перечитала и все. Но это сэкономило мне много юридических расходов, поскольку я фактически заполнял информацию.

Думаю, самое большее — 200 долларов.

Какой отличный способ потратить 200 долларов — чтобы ваш инвестор чувствовал себя комфортно в партнерстве с вами.

Чтобы получить дополнительные полезные советы от Эшли, посмотрите полное интервью подкаста здесь: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.

Если вам понравилось видео выше, оцените его и поделитесь им! Кроме того, подпишитесь на наш канал и подкасты на YouTube, чтобы ничего не пропустить!

Оставьте комментарий ниже.

Как создать партнерство для инвестирования в аренду

Заявление об ограничении ответственности: я не являюсь профессиональным юристом или налоговым специалистом, и все вопросы, связанные с партнерством в сфере недвижимости, должны пройти через юристов или налоговых специалистов (или и того, и другого), прежде чем они будут реализованы.

Я довольно часто слышу вопрос: как можно структурировать партнерство для инвестирования в арендуемую недвижимость? Я предполагаю, что мне часто задают этот вопрос, потому что, если вы читали многие из моих статей, вы знаете, что я использовал инвестиционного партнера для многих своих свойств. Итак, я полагаю, почему бы просто не рассказать вам, как именно я и мой партнер устроены, чтобы, если вы думаете о том, чтобы сделать это для себя, у вас было немного больше ясности в том, как это может работать?

Отправная точка для структурирования партнерских отношений

Прежде чем я расскажу вам, как я структурировал вещи с моим партнером, я хочу кратко рассказать вам о том, как я придумал эту структуру, в основном потому, что если вы вообще задумываетесь о партнерстве, это может помочь.По сути, вы получите два варианта структурирования по цене одного!

Я был в Лас-Вегасе на съезде по самостоятельному хранению (когда я думал, что мой жизненный путь будет заключаться в владении складом, а не в инвестировании в недвижимость), и я встретил там парня, который был в городе из Майами. . Этот парень владел парой предприятий, и мне не потребовалось много времени, чтобы сообразить, что он может быть источником информации. Я заговорил о том, чтобы сказать ему, что знаю кого-то, кто был заинтересован в том, чтобы со мной поработать на складе самообслуживания, но я понятия не имел, какое партнерство предложить — как оно вообще будет выглядеть? Что за расколы? Какие инвестиционные требования?

Вот структура, которую он мне предложил:

Ваш инвестор откладывает деньги, необходимые для покупки бизнеса, затем вы ежемесячно даете ему 30% от максимальной суммы НЕТТО, а затем делите оставшуюся часть 50/50 до тех пор, пока ему не вернут деньги, после чего разделение переходит в 50/50 прямо.

Я был заинтригован! Далее он сказал, что это может быть очень стимулирующим фактором для инвестора, потому что эти 30% имеют большое значение, а после этого — бесплатные деньги. И, конечно, для меня это выгодно, потому что я все время зарабатываю бесплатно. Я должен был сказать — он был прав! Я засунул эту идею в задний карман и часто думал о ней, а затем, когда мне пришло время найти инвестиционного партнера, я вытащил ее из заднего кармана!

Варианты структурирования партнерства по аренде собственности

Итак, есть первый способ структурировать партнерство: скидка 30% от верхней части NET, а затем разделение 50/50.Я был так взволнован тем, насколько круто это прозвучало, что не мог дождаться, когда смогу подвести итог, когда у меня появился потенциал для партнерства с инвесторами. Однако я столкнулся с икотой.

Будучи фанатом электронных таблиц, я начал работать над всей математикой для моей первой потенциальной покупки арендуемой недвижимости и моей недавно обретенной любимой партнерской структуры с довольно подробными деталями в Excel. Я знал цифры по собственности (ожидаемый денежный поток, доход против расходов, покупная цена и т. Д.), И я попытался применить к нему разделение 30/50/50.Я столкнулся с серьезной проблемой. То, что 30% от верхнего значения, а затем разделение долота 50/50 привело к отрицательному денежному потоку! Не помню, как именно, но в основном цифры не работали. Я подумал, о, нет, мое предложение о волшебной структуре партнерства уже не актуально! Я пробовал всеми способами, чтобы заставить его работать, но этого просто не происходило.

Я продолжал работать над этим, пробуя все, что мог, из своей шляпы, и наконец нашел логичное решение. Итак, помните об одном методе — метод 30/50/50 — потому что он может быть очень полезен в некоторых партнерских отношениях.А теперь вот тот, который работает для небольших инвестиций:

.

В моей первой маленькой арендуемой собственности, которую я хотел купить, одинокий маленький (очаровательный) дом на одну семью за 55000 долларов в пригороде Атланты (о, дни тех цен!), Который собирался арендовать за 975 долларов в месяц, я просто не смогли сделать это разделение 30/50/50 работоспособным, потому что это привело к отрицательному денежному потоку. Вот то, что я нашел, что сработает, и это сработало, потому что мой партнер и я все еще управляем несколькими объектами аренды в рамках этого точного партнерства.

Связано: 4 типа беспроигрышных партнерских отношений, которые помогут развивать ваш бизнес

Условия

• Партнер вносит денежные средства, необходимые для первоначального взноса и закрытия; Беру ипотеку и делаю работу.
• Мы разделяем НЕТТО (прибыль или убыток) 50/50.
• Если мы продаем недвижимость, мы разделяем НЕТТО (прибыль или убыток) 50/50.
• Капитал всегда делится 50/50, включая повышение стоимости и любое возможное рефинансирование.
• Я предоставляю своему инвестору выписку и прямой депозит каждый месяц.
• Мы оба сообщаем о 50% прибыли (или убытке) по нашим личным налогам.
• Наше партнерство оформлено юридически оформленным партнерским соглашением (без ООО и т. Д.).

Довольно просто, да? Все, что мне нужно было отрегулировать с 30/50/50, — это скидка 30% на верхнюю часть. Но подождите, почему эта сделка может быть привлекательной для инвестора? Эти 30% от максимальной суммы, чтобы вернуть ему первоначальные инвестиции, кажутся важными, не так ли? Ответ: да, это важно.Это важный соблазн. Когда вы говорите о высокодолларовых инвестициях, например, на коммерческом уровне, то есть инвестор собирается откладывать огромную сумму изменений, 30% от максимальной суммы могут быть критически важными для предложения, чтобы убедить кого-либо принять участие. Но на жилом уровне это не так критично.

Но подождите. Что дает инвестору прямая сделка 50/50? Хороший вопрос. Теория этого разделения состоит в том, что это 50% -ное вложение для человека, готового вложить деньги, и 50% -ное вложение для человека, готового пойти на риск.Имя моего партнера не указано в собственности, поэтому, если с ним что-нибудь случится, он не несет ответственности. Таким образом, он вкладывает деньги в вознаграждение в размере 50% от чистого дохода, а я принимаю на себя всю ответственность, а также выполняю всю работу и управление для собственности (хотя и минимальные, поскольку мы покупали под ключ) составляют остальные 50%.

Дополнительные моменты для рассмотрения

Если вы не уверены, что это достаточно сбалансированное разделение (разделение денег и риска), вот еще несколько моментов, которые следует учитывать в отношении того, почему это может быть заманчивой сделкой для финансового партнера:

• Что делать, если кто-то не имеет права на ипотеку, но у него есть деньги, которые он хочет инвестировать? Для них это очень выгодно, потому что они все еще могут воспользоваться преимуществом, даже если они не могут получить его от своего имени.Счет!
• А как насчет 10-го ипотечного лимита? Большой стресс для инвесторов, предпочитающих покупать и держать, — это то, что им делать после того, как они достигнут 10-го лимита ипотеки. Что ж, такое инвестирование с партнером освобождает для вас одну из тех ипотечных операций! Мой партнер-инвестор также самостоятельно инвестирует в недвижимость, поэтому с нашим партнерством он все еще может сделать 10 своих собственных с ипотечных кредитов, а ЗАТЕМ иметь право собственности на меня — так что он может пойти дальше 10!

Начинаете понимать, почему эта установка может быть привлекательной для инвестора? И, конечно же, для меня, рискового инвестора, моя прибыль бесконечна! Поскольку я не участвую в сделке, любая прибыль, которую я получаю, технически является бесконечной прибылью. Это сложно превзойти! И, конечно же, более очевидная причина, по которой кто-то может захотеть стать, так сказать, инвестором в риск, — это то, что у него мало денег, но он все еще хочет покупать недвижимость.

Теперь стоит отметить пару моментов:

Эта установка может быть выполнена с использованием или без использования ипотеки или других ссуд.

Это легко сделать при оплате наличными. Однако я не знаю точного баланса между деньгами и рисковыми инвестициями — например, если вы владеете ими напрямую, у вас нет ипотечного риска или предложения по покрытию ипотечной стороны вещей (см. Предыдущие стимулы для денежных инвестор), поэтому я не уверен, как бы вы убедили кого-либо сделать это.Но кто знает? Если у вас получится, дайте мне знать, как вы это сделали.

Не будь партнером ни с кем!

Мой партнер-инвестор — мой давний друг, и мы вместе сделали много вещей, связанных с бизнесом. Я полностью доверяю ему, как и он мне (очевидно, поскольку его имени нет в доме), но даже в этом есть риски. Я не ожидаю, что что-нибудь сойдет с ума, но вы никогда не узнаете. Так что знайте, с кем вы собираетесь вести бизнес!

Не только с точки зрения того, чтобы отдать кому-то ваши деньги, но и с точки зрения того, насколько хорошо они будут управлять недвижимостью, когда вы, ребята, будете владеть ею вместе.Плохой менеджмент приведет к потере инвестиций, так что это нехорошо, если вы вкладываете во что-то деньги, и это случается. Я рекомендую массу возможностей для нетворкинга и других интересных вещей на BiggerPockets, но я не рекомендую искать кого-либо, кто готов инвестировать вместе с вами. Давай же.

Говоря о партнерах, сходящих с ума, убедитесь, что вы защищены.

Важно быть умным, вступая в партнерство, а также важно быть умным с юридической точки зрения в партнерстве. Расскажите все по буквам, чтобы потом не возникало вопросов.И если вы сделаете это, как я, когда имени партнера по денежным средствам нет на доме, убедитесь, что он настроен так, что если с вами что-то случится (смерть), у этого человека есть способ получить дом. Вы можете сделать этот тип юридического лица с ООО или юридическим договором о недвижимости и т. Д. Но сделайте что-нибудь.

Связано: Партнерские отношения в сфере недвижимости: как найти подходящую компанию и работать вместе к успеху

Убедитесь, что ваши числа имеют смысл.

Этот тип разделения основан на арендной собственности, которая генерирует ежемесячный денежный поток, и для того, чтобы разделение окупилось, маржа должна быть определенного размера.Было бы не очень соблазнительно предложить партнеру 10 долларов в месяц в виде разделения денежного потока. Если вам интересно, достаточно ли высоки денежный поток или маржа, чтобы кого-то заинтересовать, рассчитайте, сколько времени пройдет, прежде чем инвестор вернет свои первоначальные вложения. Часто внезапный запуск этого числа может показаться хорошей сделкой!

Например, по рентабельности один из наших объектов недвижимости получает где-то от 400-500 долларов в месяц, то есть 200-250 долларов на человека в месяц, а его инвестиции составили всего около 16000 долларов.Так что на самом деле это не так уж и плохо для рабочего времени — не говоря уже о справедливости и налоговых льготах, которые он получает от этого.

Учитывайте свою совесть.

Есть один фактор, который я не думал учитывать до того, как перешел в собственность со своим партнером. Это была моя совесть. У нас была пара объектов недвижимости, которые в течение года росли очень плохо, и, по сути, у меня не было никакой прибыли, чтобы отдавать ему. Я был ТАК взволнован по этому поводу! Меня бы все устроило, если бы он не был на картинке, потому что маржа на этих объектах была настолько высока, что я смог бы довольно быстро компенсировать это, как только они снова станут денежными потоками, и я знал, что Общая картина того, насколько хороши были эти объекты инвестиционной недвижимости, но, тем не менее, я чувствовал себя ужасно.Я был так взволнован тем, что не мог ему ничего хорошего сообщить. Я не учел этого. Так что не забудьте взвесить сценарий «что, если что-то пойдет не так».

Вот и все! Теперь вы знаете, как я структурирован с моим партнером-инвестором в отношении моей арендуемой недвижимости.

Какие еще формы творческого партнерства вам, ребята, понравились? Были ли у вас какие-либо партнерские отношения? Если да, то за и против?

Оставляйте свои комментарии ниже!

Плюсы и минусы: партнерство по инвестированию в недвижимость

Партнерство по инвестированию в недвижимость может объединить единомышленников-инвесторов в недвижимость, чтобы они могли заниматься одним из своих любимых дел — инвестировать в недвижимость и создавать богатство.

Когда я приобрел свою первую инвестиционную недвижимость, я решил работать с партнером по нескольким причинам. Во-первых, я увидел пользу разделения ответственности и расходов. Во-вторых, я подумал, что лучше отправиться в новое приключение с кем-то другим, а не в одиночку.

Партнерство по инвестированию в недвижимость — это когда два или более человека объединяются, чтобы объединить свои деньги, ресурсы и многое другое для инвестирования в недвижимость. Партнерские отношения могут быть простыми соглашениями между двумя людьми или сложными структурированными сделками с разными партнерами, вкладывающими разный уровень капитала и ресурсов.Партнерские отношения могут быть сформированы в виде компаний, таких как LLC или C Corporation, или в виде простого соглашения между двумя или более людьми.

Теперь мы поговорим о некоторых плюсах и минусах партнерства по инвестированию в недвижимость, чтобы вы могли решить, подходит ли вам партнерство в сфере недвижимости.

Преимущества партнерства по инвестированию в недвижимость

Вы знаете, что говорят: «Чем больше, тем веселее».

Это высказывание справедливо и для партнерских отношений. В рамках партнерства вы можете иметь доступ к идеям, отличным от ваших собственных. Кроме того, вы получаете сочетание навыков и опыта, и у вас есть возможность разделить работу по управлению своим предприятием в сфере недвижимости. Самое приятное то, что вам не нужно в одиночку планировать свой бизнес. Работа с командой гарантирует, что проект будет хорошо спланирован и будет максимально успешным.

Деньги, знания или опыт — что каждый приносит?

Если вы новый инвестор в недвижимость, партнерство с кем-то, у кого больше опыта, может помочь вам свести к минимуму ваши ошибки и денежные потери.Чтобы партнерство процветало, все стороны должны внести свой вклад в проект, например, финансовую поддержку, знания или опыт.

Деньги, наличные, кредит

Партнерство может включать в себя каждый партнер, вносящий равные суммы денег в сделку. Однако не все партнерства предполагают, что каждый вносит деньги или поровну распределяет расходы. Например, если у вас ограниченные средства, вы можете внести свой вклад в расходы на закрытие или первоначальный взнос в обмен на процент от собственного капитала в сделке.

Другая альтернатива — внести свой кредит для финансирования. Если у вас есть хорошая кредитоспособность, вы можете помочь профинансировать сделку за часть дохода, который впоследствии будет получен от инвестиций. Просто будьте осторожны, потому что ставка на кредит также накладывает на вас ответственность, если сделка не состоится. В случае некоторых банков и частных кредиторов они могут потребовать, чтобы все партнеры были в ссуде, так что каждый несет юридическую ответственность за ссуду независимо от того, что происходит.

Опыт и знания

Если вы более опытный инвестор в партнерстве, вы можете поделиться своим опытом и временем в обмен на часть доходов.Например, агенты по недвижимости становятся отличными партнерами, потому что они могут получить доступ к сделкам с недвижимостью до того, как они станут публичными, договориться о продаже и сэкономить деньги на заключительных расходах в качестве агента. Риэлторы также имеют доступ к сетям, в которые входят домовладельцы, продавцы и другие инвесторы, что может быть полезно, когда вы ищете хорошие инвестиции и возможных партнеров.

Если вы более опытный инвестор, вы могли бы помочь новичку сориентироваться в проблемах, возникающих во время сделки с недвижимостью, работая с подрядчиками, собирая арендную плату с арендаторов или находя других инвесторов для участия в сделке.Если вы потратите свое время и опыт в обмен на прибыль, это может быть для вас выгодным делом.

Разделение и завоевание ответственности

Независимо от того, являетесь ли вы инвестором неполный рабочий день или занимаетесь этим полный рабочий день, вы, вероятно, очень заняты. Партнерство позволяет вам разделять и преодолевать важные задачи, связанные с вашей инвестиционной недвижимостью. Вы и ваш партнер (ы) также можете передать некоторые задачи на аутсорсинг.

Если вы и ваши партнеры решите самостоятельно управлять недвижимостью, один человек может выполнять административные задачи, такие как получение лицензии на аренду или составление договора аренды собственности.Другой партнер мог бы позаботиться о демонстрации и маркетинге собственности. Кто-то другой мог бы взять на себя управление расходами на недвижимость, включая счета, налоги на имущество или техническое обслуживание.

С другой стороны, если вы решите нанять управляющего недвижимостью, ваш управляющий будет собирать арендную плату, заниматься ремонтом после полуночи и принимать звонки от арендатора. Независимо от того, занимаетесь ли вы самоуправлением или нанимаете управляющего недвижимостью, вы и ваш партнер (ы) должны решить, как справиться с расходами, включая гонорары управляющего недвижимостью, генерального подрядчика или любые другие расходы на имущество.

В большинстве случаев эти расходы будут связаны с доходом от собственности. Но если вы понесете расходы до того, как объект заработает, важно определить, кто за что отвечает. Ваш вклад может зависеть от капитала каждого человека или от соглашения, которое вы заключили до создания партнерства.

Сильные стороны и навыки

Обязанности каждого партнера должны основываться на их навыках и сильных сторонах. Если у вас есть умение ремонтировать или у вас крепкие отношения с подрядчиками, вы можете взять на себя все ремонтные работы.Если ваш партнер имеет большой опыт работы в области бухгалтерского учета, возможно, он будет заниматься бухгалтерским учетом, налогами или обычными покупками. Если один из партнеров является агентом по недвижимости или брокером, он или она может взять на себя инициативу по поиску инвестиционной собственности и согласованию покупок.

Хорошие партнерские отношения прозрачны для всех партнеров, что позволяет каждому знать, что происходит в партнерстве. Например, даже если вы не бухгалтер, вы должны знать все тонкости денежных средств, используемых в вашем партнерстве с недвижимостью.

В любом случае, вместе вы также можете принимать решения о найме подрядчиков, управляющих недвижимостью и т. Д. С более чем одним человеком вы можете получить доступ к нескольким мнениям по инвестиционным вопросам или возникающим проблемам. Самое приятное то, что вы можете обмениваться идеями друг с другом и устранять проблемы в команде.

Недостатки партнерства по инвестированию в недвижимость

С любой командой могут быть разногласия. Так что это ключ к тому, чтобы заранее продумать, какие проблемы могут возникнуть, и подготовиться к ним соответствующим образом.Если вы собираетесь создать предприятие с партнерами, заранее составьте план относительно некоторых вещей, которые я расскажу ниже. Помните, что планирование того, что может произойти, не означает, что это произойдет.

Разделение прибыли

В партнерстве вы можете разделить расходы, но вы также должны разделить выручку. Это может означать, что вам потребуется больше времени или более крупные сделки, прежде чем вы сможете достичь своих целей по доходу. Очень четко обозначьте, как будут делиться деньги, прежде чем какие-либо доллары обменяются руками.

Если вы этого не сделаете, вы можете обнаружить, что вы и ваш партнер ругаетесь из-за денег, что может стать дорогостоящим, если в дело вмешаются юристы или суды. Лучше всего иметь юридически обязывающие документы, определяющие условия и гарантирующие, что все партнеры подписали соглашение.

Рассмотрите возможность создания коммерческого предприятия, такого как общество с ограниченной ответственностью (ООО), для защиты всех сторон инвестиционной сделки. Независимо от того, инвестируете ли вы вместе с другом, членом семьи или инвестором, с которым вы только что познакомились, всегда заключайте соглашение, в котором излагается сделка, обязанности каждого человека и распределение прибыли.

Запишите все, что вы и ваши партнеры согласны. Я не могу этого достаточно подчеркнуть! Не все деловые сделки идут плохо, но иногда возникают конфликты или разногласия. И когда они это сделают, вы будете благодарны за соглашение, которое вы написали, когда все улыбались и были счастливы, по сравнению с тем моментом, когда вы злитесь и занимаетесь адвокатом.

Укажите, какие задачи требуют всеобщего внимания, голосования или может ли один человек принять решение от имени партнерства. Когда у вас есть правильные документы, когда что-то идет не так, у вас уже есть набор правил и процедур для решения любых проблем.Это бесценно, когда рациональное мышление выходит за дверь.

Денежные переговоры могут быть трудными, но если вы не можете говорить о финансах со своим партнером (-ами), возможно, вам не следует вести совместный бизнес. Каждый должен быть прозрачным в том, что он может и не может себе позволить. Если вы соглашаетесь разделить все расходы 50/50, тогда каждый должен иметь возможность оплатить свою часть, никаких оправданий.

Когда подрядчику нужно заплатить, он не хочет слышать, что у вас или вашего партнера нет денег.Подумайте об открытии совместного счета для компании, где все будут вносить взносы заранее, что даст вам легкий доступ к средствам. Банковский счет компании, к которому может получить доступ каждый, также повышает прозрачность управления и использования средств для всех.

Затраты на создание партнерства

Создание нового предприятия связано с расходами, но оно того стоит. В дополнение к государственной пошлине вам может потребоваться юрист для составления операционного соглашения, и вы можете использовать такую ​​услугу, как IncFile или LegalZoom, для подачи документов с дополнительными сборами.Обратитесь за советом к юристу, когда речь идет о подходящем для вас юридическом лице (например, LLC, LLP, C-Corp).

Если вы хотите зарабатывать деньги как бизнес, вам нужно действовать как один. Создание юридического лица — это просто еще одна стоимость ведения бизнеса, которую вы определенно можете списать.

Поскольку ваше партнерство может быть изолировано от одной или охватывать несколько различных инвестиционных сделок, вам может потребоваться создать отдельный бизнес-объект для каждого из ваших партнерств. Никогда не смешивайте фонды или бухгалтерский учет между вашими разными предприятиями или вашими личными средствами.Вы не хотите подвергать активы в других ваших компаниях (или ваши личные активы!) Каким-либо финансовым спорам, если возникнут какие-либо проблемы.

Что еще более важно, затраты могут оказаться небольшой, если вы собираетесь сделать гораздо больше вместе в рамках успешного партнерства. Помните, что создание правильной бизнес-структуры защищает всех партнеров и не должно восприниматься легкомысленно. Если вам нужна помощь, проконсультируйтесь с юристом.

Битва титанов

Может быть время, когда вы и ваш партнер не соглашаетесь.Если бы вы работали в одиночку, ваше мнение могло бы быть последним словом. Однако когда вы работаете с другими людьми, все не так просто. Так же, как вы извлекаете выгоду из сети или опыта вашего партнера, вы должны быть готовы иметь дело с их мнениями и взглядами, которые могут не совпадать с вашими.

Если вы оба серьезно относитесь к чему-то и не можете найти выхода, возможно, вам потребуется привлечь третью сторону, друга или инвестора, чтобы помочь прийти к решению. В этом случае может помочь подписанное соглашение.В вашем соглашении должны быть указаны пути решения проблемы.

Если вы не можете найти общий язык, вам, возможно, придется прекратить партнерство и найти способ разделить активы (деньги в банке, собственность и т. Д.) И обязательства (ипотека) таким образом, чтобы это работало для все. К счастью для вас, вы подготовили документы, в которых все изложено письменно, так что разделение не составит труда.

Как найти партнера по недвижимости

Посмотрите вокруг, вы, вероятно, окружены множеством возможных партнеров по недвижимости.Вы можете сотрудничать с членами семьи, участниками встреч или бизнес-ангелами. Если вы серьезно относитесь к партнерству по инвестированию в недвижимость, исследовательским программам и инициативам в вашем регионе. Возможно, существуют местные инвестиционные клубы или попробуйте поискать в Интернете на форумах, например Bigger Pockets, потенциальных партнеров.

Как и во всем, что касается инвестирования в недвижимость, сделайте свою домашнюю работу. Познакомьтесь с любым потенциальным партнером, с которым вы хотите инвестировать. Поймите, где они все находятся в финансовом отношении.Убедитесь, что вы можете работать вместе как одна команда. Убедитесь, что все преследуют одни и те же цели и понимают риски. Остерегайтесь всего, что звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, или тех, кто не хочет быть откровенным с вами. Есть много других потенциальных партнеров.

Вы также можете сотрудничать с местными органами власти или разработчиками сообщества. Тем не менее, эти группы могут захотеть увидеть предыдущий опыт работы с недвижимостью или денежный поток, который вы можете представить, поэтому будьте готовы к более тщательной проверке, прежде чем правительственная программа или партнеры-разработчики.

Если вы окружите себя людьми, которыми стремитесь стать, как и другие инвесторы в недвижимость, вы найдете возможности для партнерства повсюду. Просто не преследуйте каждую сделку, которую видите. Проявляйте должную осмотрительность, особенно когда речь идет о крупных денежных суммах.

Выходи и вперед!

Пришло время приступить к работе. Перестаньте мечтать о том, чтобы стать инвестором в недвижимость, и станьте им. Если партнерство поможет вам вывести ваши доходы и инвестиционные цели на новый уровень, дерзайте.Во всяком случае, опыт партнерства углубит ваши знания и любовь к инвестированию в недвижимость. Или вы узнаете, что вам не нравится, и рассмотрите другие способы накопления богатства, если обнаружите, что партнерство по инвестированию в недвижимость — не лучший путь для вас.

Аквания Эскарн — создательница The Purpose of Money, сообщества женщин, создающих для своих семей благосостояние поколений по доллару за раз. Как предприниматель, инвестор в недвижимость и лицензированный страховой агент Аквания всегда страстно интересовался финансовой грамотностью.На своем веб-сайте Acquania ведет блог о том, как помочь вам улучшить свои денежные привычки, создать богатство и инвестировать в недвижимость. Следите за Acquania в социальных сетях, чтобы получать ежедневные советы.

Связанные

договоров о партнерстве с инвестициями в недвижимость

Ваш партнер также должен быть человеком, придерживающимся той же стратегии инвестирования в недвижимость. Если вы занимаетесь реабилитационным проектом, который собираетесь использовать для получения единовременной прибыли, убедитесь, что ваш партнер не ищет проект для сдачи в аренду для получения ежемесячного дохода.

Важно помнить, что не каждое партнерство в сфере недвижимости будет успешным. Однако правильная организация вашего партнерства с самого начала и составление соглашения об обществе с ограниченной ответственностью («LLC»), также называемого операционным соглашением, поможет наладить успешное партнерство. Не каждый штат требует, чтобы LLC имела операционное соглашение, но отсутствие операционного соглашения подвергает ваш бизнес значительным рискам, таким как повышенный риск судебного разбирательства в случае возникновения спора о деловом партнерстве.

Операционное соглашение о партнерстве в сфере недвижимости

В хорошем соглашении о партнерстве с недвижимостью будет подробно изложено, что ожидается от каждого партнера. В нем должны быть четко указаны финансовые ожидания, особенности разделения труда и ожидаемые временные обязательства от каждого партнера. В соглашении о партнерстве также должно быть указано распределение прибылей и убытков, налоговые обязательства и то, кто имеет право принимать решения и связывать партнерство юридическими контрактами.

Наконец, операционное соглашение должно указывать, как закончится партнерство, включая то, что произойдет, если одному партнеру потребуется выйти из партнерства в какой-то момент до того, как имущество будет отчуждено, что произойдет в случае смерти или банкротства одного из партнеров, как будет оцениваться недвижимость перед продажей и т. д.

Чем яснее и конкретнее письменное соглашение обо всех этих деталях, тем меньше вероятность возникновения споров.

Продолжайте читать, чтобы узнать, что именно должно быть включено в соглашение о сотрудничестве в сфере недвижимости.

Что должно включать в себя соглашение о партнерстве в сфере недвижимости?

Руководство Общества

LLC обычно управляются участниками либо всеми акционерами бизнеса, либо LLC управляются менеджером.Член или менеджер может быть физическим или юридическим лицом. Если участники соглашаются, что они хотели бы, чтобы менеджер управлял компанией и принимал бизнес-решения, связанные с компанией, не забудьте включить это в операционное соглашение. В противном случае в большинстве штатов по умолчанию, если не указано иное, LLC будет управляться участниками.

Доля владения

Определите, какой процент компании принадлежит каждому участнику. По умолчанию будет равное разделение, но не в том случае, если участники составят Операционное соглашение, чтобы указать иное.

Распределение прибыли / убытков

Распределение прибылей и убытков определяется путем переговоров. Иногда это равное разделение, а иногда один участник может захотеть распределить больше убытков, чем другой участник для налоговых целей. Подумайте, хотят ли участники, чтобы распределения производились через регулярные промежутки времени, или участники могут снимать прибыль с бизнеса по своему желанию. Достаточно ли распределит компания для покрытия налоговых обязательств?

Ограничения на передачу

Операционные соглашения обычно разъясняют, как членские права могут быть переданы другой стороне.Что произойдет в случае смерти, потери трудоспособности или развода члена? Деловые партнеры, возможно, хотели работать исключительно друг с другом, но после смерти делового партнера оставшийся в живых супруг или ребенок мог стать неожиданным деловым партнером.

Разрешение споров

Обсудите, как участники будут разрешать споры, когда дело доходит до деловых вопросов. Члены могут не захотеть, чтобы первым шагом стал судебный процесс. Посредничество может быть лучшим первым выбором.

Голосование

Подумайте, сколько голосов будет иметь каждый участник — один голос на каждого участника или в соответствии с процентной долей участников в компании? Как участники будут разрешать тупиковые ситуации? По каким вопросам член может принимать односторонние решения от имени компании, а по каким вопросам он должен будет вынести бизнес-решение на голосование между всеми членами?

Нужен ли мне поверенный для составления моего операционного соглашения?

Если вы не понимаете всего, что читаете, и юридических определений, пожалуйста, не пытайтесь составить собственное операционное соглашение о партнерстве в сфере недвижимости.Однажды вам, возможно, придется полагаться на этот документ в зале суда. Воспользуйтесь знаниями и опытом вашего адвоката, который, скорее всего, видел деловые партнерства на всех этапах их жизненного цикла.

5 секретов успешного партнерства в сфере недвижимости

« В молодости хорошо то, что у вас недостаточно опыта, чтобы знать, что вы не можете делать то, что делаете. ”- Джин Браун

Самым умным поступком, который мы с мужем сделали для создания нашего многомиллионного портфеля недвижимости менее чем за восемь лет, было найти пару отличных партнеров.

Когда я вспоминаю то, что мы с мужем делали за последние восемь лет, чтобы стать миллионерами, я думаю, что f покупка хорошей недвижимости в районах с многообещающим экономическим будущим и покупка ее у хороших партнеров была ключевым моментом. к нашему успеху.

Партнеры могут внести наличные, если у вас их недостаточно, они разделяют риски предприятия, а также могут предоставить наставничество или совет. По нашему опыту, хороший партнер привносит в сделку то, чего у вас нет.Если у вас и вашего партнера есть опыт, но нет денег, вы застрянете. Если у вас обоих есть деньги, но вы не знаете, что делаете, это будет неприятно. Но если у одного партнера есть опыт, а у другого деньги, это фундамент для прочного партнерства.

Это не гарантированно отличный матч только потому, что у вас есть опыт, а у них есть деньги! Есть еще несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем вы начнете сотрудничать с кем-то по инвестициям в недвижимость.

Вот то, что мы узнали, и есть секреты успешного партнерства по инвестированию в недвижимость:

1.Общие цели

Некоторые люди ожидают, что покупка инвестиционной собственности — их билет к мгновенному богатству. Или они думают, что всего пара сделок даст им достаточный денежный поток для выхода на пенсию, но методы, которые могут создать гигантский денежный поток или которые более мгновенны в создании их богатства, представляют собой азартные игры с чрезвычайно высоким риском, которые окупаются всего за несколько . Для многих других они могут привести к множеству проблем, включая банкротство в крайних случаях.

Прежде чем мы решим сотрудничать с кем-либо, мы убеждаемся, что у них такие же фундаментальные цели при инвестировании в недвижимость, что и у нас.Когда мы покупаем недвижимость, мы покупаем недвижимость, которая будет иметь положительный денежный поток в течение 12 месяцев с момента ее покупки и которую мы планируем удерживать как минимум 5 лет, но, что более реалистично, 10-15 лет.

Если у нашего партнера такое же мышление, и он может спокойно вкладывать свои деньги в долгосрочной перспективе, мы можем продолжить обсуждение нашего партнерства.

2. Начните с конечной цели в уме

Это возврат к «Семи привычкам высокоэффективных людей» Стивена Кови, где он говорит

«Начните с конечной цели». Важно обсудить со своими партнерами, как любой из вас может выйти из сделки в будущем, если это будет критично. Например, если вы покупаете дуплекс, и каждый из них владеет 50% долей, но в будущем ваш партнер попадает в тяжелые времена и нуждается в капитале от собственности. У вас есть три варианта:

1. Продать собственность
2. Выкупить вашего партнера
3. Найти другого партнера, чтобы выкупить вашего партнера.

Вы также можете ничего не делать или дать своему партнеру ссуду под его долю в собственности, но на самом деле вы, вероятно, рассмотрите один из трех вариантов.

Что вам нужно обсудить и записать в соглашение о партнерстве, так это то, как вы будете оценивать собственность, если вы решите выкупить своего партнера или найти другого партнера для выкупа вашего партнера. Вы также должны отметить, что любой новый партнер должен быть вам на 100% удовлетворительным. Другими словами, ваш нынешний партнер не должен искать для вас нового партнера и продавать свою долю, не посоветовавшись с вами.

3. Будьте справедливы

Не всегда легко найти 20 000, 30 000 долларов или более в качестве первоначального взноса за недвижимость.И хотя на бумаге мы миллионеры, это не значит, что у нас всегда есть куски денег, готовые к следующей сделке с супер недвижимостью. Но поскольку у нас есть несколько партнеров, у которых почти всегда есть деньги, и поскольку они зарабатывали на нас большие деньги в прошлом и доверяют нам принимать правильные решения, они всегда готовы рассмотреть новые предложения от нас. И они выборочно рассказывают своим друзьям. Потому что вы обнаружите, что люди с деньгами часто имеют друзей с деньгами.Со временем вы можете найти действительно солидную группу людей, готовых внести первоначальный взнос для будущих сделок.

Тот факт, что кто-то машет вам перед лицом стопкой 100-долларовых банкнот, не означает, что вы должны бросить их при первой сделке, которая выпадет на вашем пути. Секрет долгосрочного и качественного партнерства заключается в том, чтобы тратить деньги партнеров даже более экономно, чем вы потратите свои собственные. Это означает, что вы НИКОГДА не вкладываете чужие деньги в сделку, в которую вы бы не вложили свои деньги.Вы НИКОГДА не берете сокращение, которое является необоснованным для объема выполняемой работы по сравнению с суммой вкладываемых ими денег, и вы НИКОГДА не принимаете серьезных решений, не посоветовавшись со своими партнерами.

4. Заниженные обещания и перевыполнение

Не так давно наш главный партнер познакомил нас со своим другом. Когда два друга обсуждали свой бизнес и свои инвестиции, наш партнер понял, что этот человек станет отличным дополнением к нашей команде. Когда мы встретились за кофе, мы с мужем рассказали о наших неудачах в инвестировании, а также о наших успехах.И мы четко сказали ему, что стремимся к нейтральному денежному потоку, который мы сохраняем в долгосрочной перспективе.

Однако то, что мы ему сказали, не совсем правда. Мы стремимся к положительному денежному потоку. Но мы всегда стараемся продавать себя по заниженной цене, а затем превыше всего. Мы поступили бы так же по конкретной сделке. Мы бы сказали ему, что ожидаем безубыточности, но на самом деле мы ожидаем, что это будет положительно.

Если вы скажете кому-то, что недвижимость будет приносить 500 долларов в месяц положительного денежного потока, а затем только 380 долларов в месяц, они будут разочарованы.Но если вы скажете им, что недвижимость будет иметь нейтральный денежный поток, и тогда она принесет 380 долларов, они будут в восторге.

Мы скорее продадим кого-то по заниженной цене и пусть он решит не инвестировать вместе с нами, чем перепродать, заставить его инвестировать вместе с нами, разочароваться и стать несчастливым партнером.

5. Регулярно общайтесь

Мы сотрудничаем с людьми, которые не ожидают, что мы будем предоставлять им глянцевый годовой отчет каждый год. Они не ждут еженедельного отчета о проделанной работе. Однако мы всегда сообщаем им обновления и заблаговременно уведомляем о поступлении и отчислении денег.И мы постоянно обновляем их на сайте. Если арендатор съезжает, мы сообщаем ему об этом. Когда блок снова наполняется, мы сообщаем им об этом. Если мы предвидим большие расходы, мы предупреждаем их. Если мы только что узнали о некоторых недавних продажах в этом районе, которые указывают на подорожание нашей собственности, мы сообщаем им об этом. Если на рынке появятся плохие новости, мы уверим их в их инвестициях. Но мы делаем это неформально. Быстрый телефонный звонок или электронное письмо, когда им есть что сказать.

И, если они позвонят или напишут нам по электронной почте, мы сразу же ответим им.Если у вас есть деньги в банке, и вы хотите проверить их, но никто не отвечает на ваши звонки и вы не можете подключиться к Интернету, чтобы узнать, как идут ваши деньги, вы потеряете доверие к этому банку. То же самое произойдет и с вашим партнером, если он не сможет поговорить с вами, когда вы ему понадобитесь.

Мы обнаружили, что, поскольку мы тщательно выбираем партнеров и гарантируем, что все «поем из одного листа песен», нам редко звонят наши партнеры.