Доклад товарищество собственников недвижимости: Статья на тему «Товарищество собственников недвижимости» – Товарищество собственников недвижимости — реферат, курсовая работа, диплом, 2017

Статья на тему «Товарищество собственников недвижимости»

Основные положения о товариществе собственников недвижимости.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Имущество товарищества собственников недвижимости.

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Особенности управления в товариществе собственников недвижимости.

К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости относится принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Создание ТСЖ.

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается 

Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Недостатки.

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Преимущества.

ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома.

Особенности.

Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ.

5. Товарищества собственников недвижимости

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований. Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Создание ТСЖ

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом от 15 июня1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избираетсяПредседатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества.Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избираетсяРевизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Подсчёт голосов в ТСЖ

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.

Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):

* Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом

голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.

* Один член — один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.

* Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.

При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность

* возникновения сложностей при определении кворума собрания

* манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.

* несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

Особенности налогообложения ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций, однако, чаще всего такие взносы не являются прибылью, поскольку все взносы необходимы для поддержания хозяйственной деятельности ТСЖ. Правила, при которых собственник становится членом ТСЖ — обычно, закрепляются в уставе ТСЖ.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

Преимущества

ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома.

Недостатки

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости — реферат, курсовая работа, диплом, 2017

 

Одной из важнейших новелл ГК РФ, вступающих в силу 1.09.2014 является уточнение статуса некоммерческих организаций. В связи с внедрение института корпоративных отношений некоммерческие организации теперь тоже обретают статус корпорации (корпоративной организации).

В соответствие с ГК РФ некоммерческими корпоративными организациями будут считаться юридические лица, которые не имеют основной целью извлечение и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1 ГК РФ).

Статус некоммерческих корпоративных организаций теперь присваивается  потребительским кооперативам, общественным организациям, ассоциациям (союзам, казачьим обществам, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов Российской Федерации), и товариществам собственников недвижимости. Кстати, этот перечень некоммерческих организаций теперь является исчерпывающим. 

Последняя организационно-правовая форма также является новеллой для российского гражданского права.

В соответствие с п.1 ст.123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (ТСН) является добровольное объединение собственников недвижимых вещей (помещений в здании, в том числе многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное для совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности и (или) в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ в редакции Закона N 99-ФЗ). 

Что будет с товариществами собственников жилья после появления товарищества собственников недвижимости? ТСЖ и ТСН.

Институт товарищества собственников недвижимости предполагает объединение в себе существовавших ранее товарищества собственников жилья (разд. VI Жилищного кодекса РФ) и садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ, деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Устав товарищества собственников недвижимости должен в обязательном порядке включать: 

сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», 

месте нахождения, 

предмете и целях его деятельности, 

составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, 

а также иные сведения, предусмотренные законом.

Ни товарищество ни его участники не отвечают по обязательствам друг друга, т.е.: ТСН не отвечает по обязательствам своих членов, а члены ТСН не несут ответственности по обязательствам самого ТСН.

Законодатель также предусмотрел для членов ТСН возможность преобразования данного товарищества в потребительский кооператив. При этом жилищный и ли жилищно-строительный кооператив может быть преобразован исключительно в товарищество собственников недвижимости.

ТСН является собственником своего имущества, при всём этом объекты общего имущества принадлежат собственникам на праве общей  долевой собственности. Речь здесь идёт об общем имуществе многоквартирных домов, а также об объектах общего пользования садоводческих и огороднических хозяйств.

При этом нужно учитывать, что состав этого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Долевая часть общей собственности в объекте недвижимости неотъемлема от права частной собственности на конкретный обособленный объект недвижимости в общем комплексе данного объекта недвижимости.

Т.е.  в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок. 

Таким образом, отделение права собственности на объект недвижимости от права на долю общей собственности комплекса, где расположен  этот объект недвижимости недопустимо.

 

 

В связи с тем, что ТСН по ст. 123.1. ГК РФ является некоммерческой корпоративной организацией, ей присуще основные аспекты системы управления корпорациями.

Согласно ст. 65.1  к исключительной компетенции высшего органа корпоративных организаций относятся:

определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования ее имущества;

утверждение и изменение устава корпорации;

определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом;

образование других органов корпорации и досрочное прекращение их полномочий, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности корпорации, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

принятие решений о создании корпорацией других юридических лиц, об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации, за исключением случаев, если уставом хозяйственного общества в соответствии с законами о хозяйственных обществах принятие таких решений по указанным вопросам отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

принятие решений о реорганизации и ликвидации корпорации, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса;

избрание ревизионной комиссии (ревизора) и назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора корпорации.

Данный перечень компетенций не является закрытым.

Так, согласно ст. 123.14 ГК РФ в исключительную компетенцию высшего органа товарищества собственников недвижимости  входит принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН.

Аналогично корпоративной модели управления в ТСН  создаются единоличный исполнительный орган (председатель), а также постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

В соответствие с ст 65.3 члены коллегиального органа управления товарищества собственников жилья имеют право получать информацию о деятельности ТСН и знакомиться с ее бухгалтерской и иной документацией, требовать возмещения причиненных товариществу убытков , оспаривать совершенные товариществом сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 ГК РФ или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также требовать применения последствий недействительности ничтожных сделок ТСН.

Полномочия постоянно действующих органов товарищества собственников недвижимости  могут быть прекращены досрочно лишь в случае грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при обнаружении каких-либо иных серьезных оснований. Решение о прекращении полномочий постоянно действующих органов ТСН принимает высший орган управления товарищества. 

 

Большинство сложностей и проблем ТСН связаны с недостаточной проработанностью нового законодательства. Например,  законодатели не указали в новой редакции ГК порядка регламентации деятельности садоводческих и дачных объединений в связи с внедрением формы ТСН. Кроме того в законе нет упоминаний о садоводческих и дачных партнёрствах. Учитывая, что перечень некоммерческих общественных организаций теперь является исчерпывающим, судьба партнёрств становится совершенно не ясной. 

Проблема неопределённости статуса членов садоводческих и дачных объединений является очень важной. Государство длительное время давало всяческие преференции для данных лиц: дачная амнистия, неограниченность сроков приватизации и т.п. А вот теперь эти люди, кто воспользовался преференция и так и не приватизировал своё дачно-садовое имущество, по сути оказались в правовом вакууме. 

Остаётся надеяться, что инновации в ГК РФ  2014 года не приведут к тому, что кто-то вообще лишится своего имущества. Впрочем, законодатели, по традиции, во всеуслышание заявили, что не исключают, что новый закон будет дорабатываться и корректироваться в процессе его реализации и выявления проблемных моментов.

Реферат, курсовая работа.

Товарищество Собственников Недвижимости — что это такое, в чем отличие от ТСЖ, регистрация, устав.

ТСН или товарищество собственников недвижимости остаётся до сих пор новой, не всем понятной по своей сущности формой управления. Стоит узнать, что же такое ТСН, все о порядке создания и функционирования такой организации, чтобы иметь возможность полноценно участвовать в жизни подобного объединения.

Что такое ТСН

Аббревиатура ТСН расшифровывается как Товарищество Собственников Недвижимости. Это особая форма некоммерческой организации, в которой объединение собственников недвижимого имущества позволяет управлять и распоряжаться им по усмотрению участников. Виды имущества, которое может входить в сообщество: жилой или дачный дом, нежилые/жилые помещения в одном или в нескольких зданиях, садовые участки.

Нормативная база

Законодательство регулирующее деятельность товарищества:

• наличие правоспособности у юр.лица, которое определяется ст. № 49 Гражданского кодекса 
• основные принципы действия, положения, распределение прав на недвижимость, особенности управления ТСН (статьи №№ 123, пункты 12-14 того же кодекса) 
• организационно-правовую форму и правила проведения собраний участников объединения владельцев собственности (ст.ст. №№ 181.1 – 181.5) 
• определение товарищества для владельцев жилья и принципов его функционирования, которое является частным случаем ТСН (ст. № 135 Жилищного кодекса), а также на правила создания такого объединения (ст. № 136), членство в нём (ст. № 143), собрания участников (ст. № 145), деятельности председателя правления (ст. № 149), ревизионной комиссии (ст. № 150), хозяйственной деятельности объединённых собственников (ст. № 152)
• управление многоквартирными домами или МКД (восьмой раздел Жилищного кодекса).

В чем разница между ТСН и ТСЖ

Вплоть до начала осени 2014 г. в России регистрировались товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они создавались согласно Жилищному кодексу. Сейчас в ГК новое понятие — юридическое лицо ТСН. Отличие между этими формами хозяйствования заключаются в следующем: товарищество собственников жилья (ТСЖ) создают в рамках одного многоквартирного дома, товарищество может включать в себя как один дом, так и несколько других домов. Ещё одно незначительное различие: ТСЖ  преимущественно занимается обслуживанием и пользованием жилой собственностью, а ТСН помимо обслуживания и пользования может выступать арендодателем, имея доход на благо всех собственников.

Основные цели и задачи деятельности ТСН

Задачей является организация рационального и правильного использования недвижимости по назначению. При этом все хозяйственные и ремонтные работы тоже осуществляются силами объединения и обсуждаются на собрании.

Создание ТСН и дальнейшее его функционирование нацелено на:

• управление подконтрольной собственностью путём обсуждения владельцами недвижимости насущных вопросов на собрании 
• исполнение принятых решений выборным правлением, членами товарищества или единолично председателем этого правления 
• контроль осуществляемых управленческим аппаратом действий (выполняется ревизионной комиссией) 

Управление ТСН

Так как деятельность рассматриваемой организации иногда требует небольших денежных вложений, высший орган этого объединения (правление или председатель от имени правления) устанавливает размер обязательных платежей. Эти денежные суммы должны вноситься регулярно каждым из участников товарищества. Также правление уполномочено прекращать предоставленные полномочия различных органов товарищества, если их обязанности должным образом не выполняются, произошло грубое нарушение правил ТСН, вследствие чего наступило или могло наступить ущемление имущественных и других интересов участников.

Устав ТСН

Регламентирующим деятельность товарищества документом является Устав. В нём обязательно указывается такая информация об организации:

• реквизиты 
• адрес 
• сущность работы 
• перечень членов 
• права/обязанности участников/правления 
• сроки полномочий, ограничения полномочий по тем или иным вопросам 
• правила управления и урегулирования конфликтов 

Членство в ТСН

Чтобы член-участник товарищества был наделён официальным статусом, он должен лично составить соответствующее заявление о вступлении (в случае МКД если более 50% участников проголосовало на ТСН).  Все члены товарищества указываются в реестре. В этом документе также отражаются данные, на основе которых можно судить о легитимности (законности) членства того или иного участника. Реестр учитывает, какое именно имущество и в какой доле является собственностью каждого из членов ТСН.

Права и обязанности

Воля собственников реализуется через правление товарищества, которое, в свою очередь, имеет как определенные права, так и обязанности. Председатель правления в рамках товарищества собственников недвижимости может:

• подписывать контракты о содержании помещений, предоставлении необходимых услуг
• устанавливать и корректировать смету по расходам на утвержденный период 
• ознакомиться с уставной, технической, бухгалтерской отчётностью/документацией любого члена товарищества 
• выполнять работы для организации или поручать их другим компаниям, самозанятым физическим лицам, оплачивая при этом данные услуги по заранее оговоренному и письменно подтверждённому тарифу, а также передавая предусмотренные по договору материальные ценности (если это необходимо для осуществления оговоренных работ), в том числе принадлежащие товариществу 

Организация в лице его участников обязана обеспечивать выполнение собственного устава и других действующих нормативно-правовых актов, а также подписанных договоров, следить за поддержанием чистоты, надлежащего санитарно-технического состояния недвижимости, следить за соблюдением прав и интересов участников. Также товарищество обязано принимать соответствующие меры, если третьи лица затрудняют выполнение устава и мешают реализации прав владения и распоряжения участников ТСН, представлять интересы перед третьими лицами.

Полномочия

Учредители ТСН (т.е. сами жильцы) и его правление уполномочены производить контроль выполнения подписанных с товариществом договоров, прекращать членство тех, кто грубо нарушал Устав, следить за соблюдением правил общества, прав участников, предоставлять в государственные органы информацию о товариществе. Также товарищество вправе прекращать или принимать меры по прекращению действий, ведущих к нанесению ущерба имуществу организации.

Плюсы и минусы ТСН в многоквартирном доме

Что лучше: управляющая компания или индивидуальное представление интересов каждого из собственников недвижимого имущества? На этот вопрос можно ответить, рассмотрев положительные и отрицательные стороны ТСН-товарищества.

К «минусам» относится возможность товарищества объявлять себя банкротом, вследствие чего вложенные в общий фонд членами организации денежные средства не будут возвращены. Кроме этого, интересы отдельного собственника могут быть не учтены, в отличие от целей ТСН в общем.

К «плюсам» стоит отнести достаточно большую самостоятельность участников в принятии решений и возможность каждого из них высказать своё мнение по поводу деятельности организации. Так как ТСН может заниматься также коммерческой деятельностью, это относится к положительным моментам создания ТСН из-за возможности получать доход. В случае товарищества, как правило, смета на управление домом ниже чем в Управляющей компании, а качество работ и контроль подрядчиков выше. Скорость реагирования на возникающие проблемы на доме также значительно выше чем при правлении через УК.

Регистрация ТСН

Создать ТСН несложно, следует лишь придерживаться простой пошаговой инструкции.

Порядок создания товарищества собственников недвижимости:

•  Принятие решения о создании товарищества, его названии, составе и местонахождении 
•  Составление Устава, реестра участников, сбор заявлений на членство 
•  Составление протокола собрания по установленной форме, в котором отображаются пошаговые действия (внесение предложений, замечаний) участников собрания 
•  Регистрация вновь образованного юридического лица в государственных органах 

Стоимость

Стоимость создания товарищества собственников недвижимого имущества определяется тем размером государственной пошлины, которая на момент образования юридического лица являются действующей (порядка 4000р). Сборы, которые участники решат ежемесячно, ежегодно или единоразово вносить в общественный фонд организации, индивидуальны для каждого товарищества собственников.

Документы

Документом, свидетельствующим о создании ТСН, является протокол собрания участников, в котором указывается дата создания, название, состав участников организации и данные о них и их недвижимости, включаемой в состав ТСН-организации. Также протокол отражает сущность переговорного процесса, описание результатов голосования по выбору правления и членов различных органов организации, имена выступающих и их предложения. Также для официальной регистрации нужно предъявить в налоговую службу заявление о создании ТСН-товарищества, Устав организации, чек об уплате госпошлины.

Сроки

Чтобы сделать создание ТСН законным, следует его зарегистрировать в соответствующих госорганах. Для этого предусмотрены определённые сроки. После оформления необходимых документов ответственное лицо от товарищества должно предоставить их в ИФНС (Инспекцию Федеральной налоговой службы) для формирования в организации системы налогообложения (если товарищество коммерческого типа). Регистрация производится уполномоченными на то государственными служащими в течение пяти рабочих дней.

Как выйти из ТСН

Выход члена из товарищества собственников недвижимости может осуществляться по желанию этого участника и должен оформляться документально. Для этого собственник недвижимости, желающий выйти из состава, пишет соответствующее заявление и подаёт в правление. Это осуществимо как лично, так и путём направления заказным письмом по почте (обязательно удостовериться в получении заявления, в чём поможет уведомление о вручении). Если подача произошла лично, «из рук в руки», второй экземпляр этого документа сохраняется у заявителя с отметкой члена ТСН о получении.

В случае наличия у выходящего из ТСН-организации участника доверенности от собственника недвижимости, её следует отозвать, то есть прекратить действие данного документа. Членство в ТСН прекращается с момента подачи заявления или с момента ликвидации права собственности на имущество, являющееся частью товарищества. Вместе с этим бывшему члену уже не нужно будет выплачивать членские взносы.

Ликвидация ТСН

Для ликвидации ТСН-товарищества, как организации, необходимо в первую очередь созвать общее собрание участников. После того как в рамках повестки дня будет озвучено предложение о ликвидации ТСН, а также причины этого события, назначается комиссия по ликвидации (если организация вела коммерческую деятельность) или ликвидатор (если эта организация была некоммерческого характера).

После разрешения всех вопросов, которые могут возникнуть у членов сообщества, а также после распределения денежных средств из фонда (если таковые имеются), составляется уведомление о ликвидации организации, которое подписывается председателем и подаётся в госорганы. В официальном печатном российском издании публикуется информация о начале процедуры ликвидации.

В случае наличия кредиторов они должны быть уведомлены о прекращении деятельности организации. При этом предъявить претензию о невыплаченном долге кредитор может в течение двух месяцев. На протяжении этого периода следует провести проверку на наличие задолженностей перед госбюджетом. По прошествии двухмесячного срока и подписания ликвидационного баланса следует передать этот документ в фискальный госорган. Получение уведомления о прекращении существования организации будет завершающим этапом ликвидации.

Образцы документов

Образец Устава ТСН

Образец протокола собрания участников ТСН 

Образец положения о правлении ТСН (ТСЖ)

Товарищество, объединяющее собственников недвижимости, является организацией коммерческого или некоммерческого типа, которая действует в интересах участников и может решать вопросы на общем собрании. ТСН-товарищество должно быть зарегистрировано при создании, а во время ликвидации необходимо уведомить госорганы об этом в установленном законом порядке.

Товарищество собственников недвижимости

Товарищество собственников
недвижимости (ТСН): новая организационно-правовая форма некоммерческих
организаций, объединяющих владельцев любых типов недвижимости

В настоящем обзоре рассматриваются вопросы,
связанные с новой организационно-правовой формой некоммерческих организаций,
объединяющих владельцев любых типов недвижимости: квартир, офисов, гаражей,
дач, садов, огородов и т.д.

Обзор
подготовлен в соответствии с изменениями в главу 4 «Юридические лица»
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенными Федеральным
законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ (действуют с 1 сентября 2014 года).

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ТСН)

новая
организационно-правовая форма юридических лиц (некоммерческими организаций)
объединяющая владельцев любых типов недвижимости

Товарищество собственников
недвижимости (ТСН) — новая организационно-правовая форма некоммерческих
корпоративных организаций России

В соответствии с п.1 ст.123.12 ГК РФ товариществом
собственников недвижимости признается добровольное
объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том
числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных
домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.),
созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом
пределах распоряжения имуществом (вещами), в
силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также
для достижения иных целей, предусмотренных законами.

При
совместном владении, пользовании и распоряжения (в установленных законом
пределах) недвижемым имуществом необходим строгий учет объектов собственности:

·
помещений
в здании (в том числе в многоквартирном доме)

·
или
в нескольких зданиях,

·
жилых
домов,

·
дачных
домов,

·
садоводческих
земельных участков,

·
огороднических
земельных участков,

·
дачных
земельных участков

Изменения внесенные в главу 4 «Юридические
лица» части первой ГК РФ, Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ
коснулись не только всех юридических лиц, но и практически всего населения
страны.

Что же
изменилось?

·
В
ГК РФ приведен исчерпывающий список некоммерческих организаций (два вида):

o Некоммерческие
корпоративные организации

§ Потребительский
кооператив

§ Общественные организации

§ Ассоциации и союзы

§ Товарищества
собственников недвижимости

§ Казачьи общества,
внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации

§ Общины коренных
малочисленных народов Российской Федерации

o Некоммерческие унитарные
организации

§ Фонды

§ Учреждения

§ Автономные некоммерческие
организации

§ Религиозные организации

Кроме
того:

·
Прекратили
свое существование закрытые акционерные общества (ЗАО)

·
Акционерные
общества — делятся на публичные и непубличные.

·
Появились
крестьянско-фермерские хозяйства (с расчетным счетом и печатью)

Наш комментарий:

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ

Глава 4. Юридические лица
(извлечения)

В редакции от 05.05.2014 N 99-ФЗ

<… >

§ 1.
Основные положения

<… >

Cтатья
50. Коммерческие и некоммерческие организации
3. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями,
могут создаваться в организационно-правовых формах:

1)
потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные,
жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и
дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные
кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

2)
общественных организаций, к которым относятся в том числе политические партии и
созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные
организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности,
территориальные общественные самоуправления;

3)
ассоциаций (союзов), к которым относятся в том числе некоммерческие
партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей,
объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций,
торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;

4)
товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе
товарищества собственников жилья;

5)
казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в
Российской Федерации;

6)
общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;

7)
фондов, к которым относятся в том числе общественные и благотворительные фонды;

8)
учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе
государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе
общественные) учреждения;

9)
автономных некоммерческих организаций;

10)
религиозных организаций;

11)
публично-правовых компаний.

<… >

§ 6.
Некоммерческие корпоративные организации

1.
Общие положения о некоммерческих корпоративных организациях

Статья
123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

1.
Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица,
которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей
деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1
статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия
(членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи
65.3 настоящего Кодекса.

2.
Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых
формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций
(союзов), товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в
государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин
коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50).

3.
Некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей,
принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п.
Указанные органы утверждают устав соответствующей некоммерческой корпоративной
организации и образуют ее органы.

4.
Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего
имущества.

5.
Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что
решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об
участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об
открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом
корпорации.

2.
Потребительский кооператив

Статья
123.2. Основные положения о потребительском кооперативе

1.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное
объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их
материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами
имущественных паевых взносов.

2.
Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и
месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о
размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых
взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства
по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и
порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым
принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке
покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование
потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его
деятельности, а также слово «кооператив». Наименование общества
взаимного страхования должно содержать слова «потребительское
общество».

3.
Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в
общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую
организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению
своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников
недвижимости.

Статья
123.3. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению
дополнительных взносов

1.
В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены
потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем
внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности
кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2.
Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность
по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса
каждого из членов кооператива.

<… >

5.
Товарищества собственников недвижимости
Статья
123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1.
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение
собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном
доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих,
огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для
совместного владения, пользования и в установленных законом пределах
распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей
собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей,
предусмотренных законами.

2.
Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его
наименовании, включающем слова «товарищество собственников
недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности,
составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в
том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или
квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные
законом.

3.
Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих
членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его
обязательствам.

4.
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть
преобразовано в потребительский кооператив.

Статья
123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1.
Товарищество собственников недвижимости является собственником своего
имущества.

2.
Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат
членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей
долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого
имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него
устанавливаются законом.

3.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты
общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом
товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого
товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или
земельный участок.

Статья
123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1.
К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников
недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего
Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных
платежей и взносов членов товарищества.

2.
В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный
орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган
(правление).

По
решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи
65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно
прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся
неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных
оснований.